이진우·김원장의 3시간 ‘부동산 끝장토론’ 관람기.

[슬로우포인트] ‘시장 논리’ 강조 vs. ‘정부 개입’ 옹호 서로 다른 입장. 하지만 다주택자 양도세 중과와 ‘님비’엔 한 생각. (⌚10분)

이진우가 진행하는 MBC 라디오 ‘손에 잡히는 경제’의 유튜브 채널이 부동산을 주제로 끝장토론을 열었다. 진행자 이진우와 KBS 출신 김원장(경제학전 대표)을 앉혀 놓고 3시간 동안 토론의 장을 열었다.

이진우의 주장은 ‘시장의 논리’에 가깝다. 김원장은 정부의 부동산 시장 개입을 옹호한다. 흡사 보수와 진보의 구도다.

이게 왜 중요한가.

정부가 3일 발표한 세법 개정안에 갑론을박이 한창이다. 명쾌한 해답이 없는 이슈가 부동산이다. 진보는 대출 규제와 증세를 해법이라 제시하고, 보수는 주택 공급이 정답이라고 강변한다.
이진우와 김원장도 평행선을 달렸지만, 어떤 부분에서는 접점을 찾기도 했다. 다주택자들에 대한 지나친 양도세 중과, 중저가 주택도 포함한 보유세 원칙 정립 등은 타협 지점이 있는 듯했다.
두 사람의 주장을 쟁점별로 정리했다.

보유세 효과: 김원장 “‘강남 열차’ 속도를 늦춰야 한다.”

토론 절반은 보유세 이야기였다. 김원장은 보유세를 점진적으로 인상해야 한다고 말했다. 점진적 보유세 인상으로 집 소유에 따른 기대수익률을 낮춰야 한다는 것이다. “30년 노동 소득이 집 하나 잘 사는 것보다 못한 현실을 이제는 바꿔야 한다”는 것이다.
“왜 30억 강남 주택을 살다가 양도세 3~4억을 내고 20억짜리 분당 아파트로 가는 걸 가혹하다고 할까? 우리는 높은 수익률을 거둔 한강 벨트나 강남 3구 열차에서 내리면 망한다는 인식이 있다. 실제 그 열차 퍼포먼스가 기가 막히게 좋았다. 여기서 내리면 망하는 거다. ‘우리 아버지를 강남에서 끌어내리지 마. 평생 공무원 열심히 해서 그 집 하나 있는 건데 끌어내리지 마. 제발 기차에 계속 탈 수 있게 해줘.’ 이런 바람이 숨어 있는 거다. 열차 속도를 좀 늦출 필요가 있다. ‘세금도 높고 자꾸 귀찮게 하니, 나는 열차에서 내려 분당으로 갈래.’ 이런 사회를 만들 필요가 있다.”
보유세가 높아지면, 은퇴한 고령층이 서울 외곽으로 이동하고 그 자리에 젊은 세대가 진입하는 ‘손바뀜’이 일어날 수 있다는 것이다. “그분(강남 거주 고령층)들은 쉽게 말해 이미 (수익을) 많이 먹었다. 정부가 세 부담을 늘리고 이들이 조금 양보를 할 필요가 있다. 지금 팔고 나가면 손해가 아니라는, 그런 생각을 가질 수 있도록 하는 좋은 아이디어와 정책이 필요한 시점이다.”

이진우 “국가가 넘지 말아야 할 선이 있다.”

이진우는 “우리 사회에 부동산 가격 잡는 문제보다 중요한 가치가 있다고 믿는다”고 했다. “상대적 박탈감이 있다고 해서 일부 부자를 부당하게 공격하고 그들을 고통스럽게 만드는 방식으로 다수가 정서적 안도감을 갖는 게 바람직한가? 아무리 국가라 해도 넘지 말아야 할 선이 있다.”
“자발적 판단에 기존 집을 팔고 외곽에 나가는 것은 문제될 것 없다. 하지만 지금 상황은 (정부가) 매우 노골적으로, ‘세금이 부담스러우면 고통스러워서라도 매물을 내놓을 것’이라는 생각을 드러낸다. 전 세계에 유례 없는 가혹한 수준의 세금을 매기겠다는 건데, 죄를 짓지 않은 사람이 자기 부동산을 팔고 쫓겨나야 하는 일이 벌어지는 건 정책에 대한 신뢰를 무너뜨리는 일이다. 집값 잡는 일보다 중요한, 국가-국민 간 신뢰 문제다. 고통스러워서 외곽으로 나간 사람의 집을 사는 사람(새로운 집 주인)은 보유세가 고통스럽지 않은 분 아니겠나? 누구를 괴롭혀 누구를 돕고 있는 건가?”
이진우는 보유세가 OECD에 비해 낮다는 일반의 주장에 대해 양도세, 취득세, 상속세 등 부동산 관련 세금의 총량은 OECD 최고 수준이며, 보유세만 고려했을 때도 서민이 갖고 있는 저가 주택에 부과되는 보유세는 매우 낮은 데 반해 다주택자가 내야 하는 보유세는 선진국에 비해 매우 높다고 반박했다.
“보유세가 낮아서 선진국 수준에 맞추려면 서민 1주택자들의 재산세를 높여야 하는데, 정책 타깃은 늘 다주택자나 고급 주택의 보유세를 높이자고만 한다.” 한국에서 논의하는 보유세는 부자를 겨냥한 징벌 세금이라는 지적이다.

재건축: 김원장 “왜 용적률 특혜를 강남에만 주나.”

김원장은 ‘재건축 개발 기대 이익’이 한국 부동산 가격을 끌어올리는 독특한 요인이라고 봤다. 재건축 아파트는 주변 아파트 가격까지 동반 상승시킨다.
“‘재건축 개발 이익’만 없다면 서울 집값은 가만히 놔둬도 된다. 우리는 재건축 용적률 상향(초고층 허용)과 일반 분양을 통해 ‘헌 집 줄게 새 집 다오’라는 기막힌 발명품을 30년째 굴리고 있다. 헌 집을 화끈하게 새로 짓는다는 장점도 있을 것이다. 주거 여건이 좋아진 만큼 분양가가 껑충 뛰고 주변 집값을 끌어올린다.”
이왕 재건축·재개발을 할 것이라면, 이미 훌륭한 인프라가 구축된 강남 3구 등 노른자위 땅이 아니라 주거 환경이 열악하고 노후 주택이 즐비한 지역에 파격적으로 시행하는 게 사회적으로 더 바람직하지 않느냐고 반문했다. “왜 은마아파트, 잠실 5단지, 여의도 시범아파트 단지만 해주고 장위동에 있는 우리 작은아버지 연립 주택은 왜 올려주지 않느냐? 주택 공급이 부족하다면서.” 국가가 용적률 특혜를 강남 핵심 지역에 집중적으로 제공해 민간(개인)게 수십억 원의 시세 차익을 몰아주는지 꼬집은 것이다.

이진우 “용적률 완화가 일방적 특혜? 행정의 결과.”

‘사업성’이라는 시장 논리로 반박했다. 강남은 일반 분양을 조금만 해도 한 채당 30억 원씩 받아 공사비와 조합원 분담금을 쉽게 충당할 수 있지만, 금천구 같은 외곽 지역은 일반 분양가가 낮아 아무리 용적률을 퍼줘도 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 지적이다.
“금천구 아파트 값이 폭등하면 그곳에도 재건축·재개발이 원활하게 돌아가겠지만, 어떻게 금천구만 폭등할 수 있나? 강남이 폭등해야 그곳이 따라 상승하는 게 시장의 원리다. ‘왜 저 동네에 공짜로 용적률을 높여주느냐’고 지적할 순 있지만 ‘왜 강남만 주냐’고 하면, 그건 틀린 얘기다. 사업성이 낮은 외곽 지역도 용적률 상향 혜택을 받는다. 용적률은 사업성을 높이기 위한 수단이니까.”
김원장은 용적률 상향 인센티브를 ‘서울시가 주민들에게 시혜성 특혜를 베푼 것’으로 보는 반면, 이진우는 ‘서울시의 행정적 필요와 주민의 치열한 이해관계가 맞부딪혀 타협을 이뤄낸 거래’로 보는 것이다.
일례로 ‘여의도 시범 아파트 재건축’에 관해 이진우는 서울시가 여의도를 ‘금융 중심지’로 고도화하겠다는 도시 계획을 세웠고, 층수를 65층으로 높인 것도 적극적인 행정의 결과라는 것이다. 용적률 완화 혜택의 절반은 서울시가 도서관, 공원 등 기부채납으로 회수하기 때문에 일방적 특혜가 아니라는 주장이다.
김원장은 재건축 아파트에 제공하는 용적률 특혜를 이렇게 설명했다. “서울시장이 조합원 4400여 명을 월요일 아침 9시에 줄 세운 뒤 가구마다 3억씩 현금 준다고 하면, 이 나라는 난리가 날 거다. 용적률 특혜가 이와 다르지 않다. 눈에 보이지 않을 뿐.”

임대 시장: 임차인을 어떻게 보호할 것인가.

김원장은 주요국들이 임차인의 주거권을 보장하기 위해 집주인에게 얼마나 강력한 규제를 부과하고 있는지 사례를 제시했다.
일본 임대 시장의 98%를 차지하는 ‘보통 임대’는 한국처럼 통상 2년 단위로 계약을 맺는다. 차이점이 있다면, 세입자가 합의하지 않으면 집주인이 마음대로 계약을 끝내거나 들어와 살 수 없다는 점이다.
프랑스엔 동계 세입자 퇴거 중지 제도(La trêve hivernale)가 있다. 매년 11월부터 이듬해 3월 말까지 겨울철 기간 동안은 월세가 체납됐대도 집주인은 세입자를 내쫓을 수 없다. 또 세입자가 만 65세 이상이고, 장애를 갖고 있으며, 저소득일 경우 집주인은 세입자 필요와 재정 여건에 맞는 대체 주거지를 제안하지 않고서는 퇴거를 요구할 수 없다.
극단적 사례로 스페인은 오쿠파(Okupa)도 보호한다. 비영리 거주 목적의 청년들이 빈집에 무단 침입하여 일정 기간 점유하면 강제로 쫓아낼 수 없다.
물론, 재산권을 중시하는 미국 상황은 유럽과는 다르다. 코네티컷주 뉴런던시가 제약회사 연구 시설 확충을 위해 인근 부동산을 강제 수용한 데 대해 미 대법원이 합법 판정을 내리자 43개 주는 재산권 보호를 강화하는 방향으로 강제 수용 관련법을 개정했다.
김원장은 토지와 부동산 소유에 대한 규제는 전 세계 공통이라는 취지다. 수백 년에 걸쳐 규제에 규제를 더해 법이 누더기로 발전해 왔다는 것이다.

‘세입자 천국’에 집주인이 “못 해먹겠다” 마음 먹으면.

이진우는 ‘세입자 보호’라는 선의가 도리어 세입자를 괴롭히는 결과를 가져올 수 있다고 지적했다. 다주택자들에 대한 과도한 규제와 임차인에 대한 지나친 우대는 민간 임대주택 공급을 축소시키고 임대 시장 품질을 떨어뜨린다.
“’세입자 천국’이라고 한다면, 그만큼 집주인을 괴롭히는 것인데 집주인이 ‘못 해먹겠다’는 생각을 하게 되면, 세입자에게 제공할 집 하나가 없어지는 것이다. 그러면 임대료가 올라간다. 전 세계에서 한국의 월세가 가장 저렴했다. 한국에서 세입자는 불안하지만 그래도 품질 좋은 월세를 살 수 있었다. 문 열고 들어가 보면 이게 집주인 집인지, 세입자 집인지 구별하기 어려울 정도로 품질이 좋다. 세입자를 매우 우대하고 집주인을 괴롭히는, 그래서 너도 나도 세입자를 하려고 하는 나라들의 임대 주택 품질은 결코 높지 않다.”
“임대료 올리지 마, 그러면 당장은 세입자 천국이 되지만, 미래의 세입자가 누려야 할 편익을 지금 세입자에게 몰아주는 것과 다르지 않다. 암탉의 배를 당장 가르고 끝내는 결과를 가져온다.” 현재 임차인에 대한 강제적 보호는 미래의 또 다른 임차인의 고통으로 이어질 수 있다는 것이다. 임대차 3법에 따라 ‘2+2 계약갱신권’을 사용하면 임차인은 큰 폭의 임대료 상승 없이 4년을 살 수 있지만, 4년 뒤 들어올 새 임차인은 대폭 상승한 임대료를 지불해야 한다는 지적이다.
’약자 보호’엔 동의하지만 ‘약자 보호’란 선의가 도리어 약자를 괴롭히는 일이 될 수 있음을 명심해야 한다는 조언이다.

진보는 규제, 보수는 공급? “그건 착각.”

김원장은 윤석열 정부 때보다 문재인 때 서울 착공 물량이 많았다는 점 등을 근거로 ‘진보는 규제 강화, 보수는 주택 공급’이라는 도식이 편견이라고 지적했다. 아파트 공급이 대대적으로 늘었던 정부는 2014년 하반기 주택 대출을 풀었던 박근혜 정권 때였다. 정부가 주택 공급을 명령했기 때문이 아니었다. 집값이 올라가니 민간 건설사와 조합들이 이익을 좇으며 신규 물량을 만들어냈다.
이진우도 “자산의 시장 가격을 정부 책임이라고 생각하는 순간 재앙이 시작된다”면서 이렇게 말했다. “반대로 주가를 올리거나 집값을 잡은 걸 전적으로 정부의 성과로 보는 것도 위험하다”고 했다. “공급은 공급을 하겠다고 해서 되는 게 아니다. 공급이 되는 시기가 있고, 때려 죽여도 안 되는 시기가 있다. 시장 분위기 좋을 때는 너도 나도 공급을 하려고 한다. 대통령이 말려도 한다.”
이진우는 “진보 정부가 집권하면 집값이 오르고 보수 정부가 집권하면 집값이 안 오른다는 것도 착각”이라며 “(집값의 큰 폭 상승이) 진보 정부 잘못만은 아니라고 생각한다. 공교롭게도 진보 정부의 집권 초반이 사이클상 집값이 오르는 시기였다”고 했다.

두 사람이 공감한 주제1 : 다주택자 양도세 중과는 지나치다.

다주택자들에 대한 양도세 중과의 과도함은 두 사람 모두 인정했다. 김원장은 “다주택자를 상대로 우리처럼 거대한 양도세를 물리는 나라는 없다. 정말 어마어마하게 물린다”고 지적했다. 소득 있는 곳에 세금 있다는 조세 원칙을 갖고 저가 주택을 포함해 보유세를 점진적으로 강화해야 한다고 주장하는 그가 봐도 다주택자 양도세 중과는 지나치다는 것.

두 사람이 공감한 주제2 : 자산가에 대한 리스펙.

우리 사회가 세금 내는 자산가들에 존중이 필요하다는 데도 동의했다.
이진우는 “현대 자본주의 시장 경제는 미우나 고우나 돈 버는 능력이 뛰어난 사람들이 자기 욕심으로 밤새 연구 개발하고, 장사도 하고, 머리도 굴리면서 새로운 제품과 질 좋은 서비스를 창출한다. 이 과정을 통해 일자리가 만들어지고, 돈도 벌고 세금도 낸다. 우린 이런 시스템에 의존해서 살고 있다. 공정한 시스템과 룰을 만드는 데 노력해야 하는 이유다. 경제 시스템에 기여하는 이들에 대해서는 최소한의 예의가 필요하다. 세수가 필요해 증세를 할 수 있지만, 도둑놈한테 범죄 수익 환수하듯 해서는 안 된다. 내가 번 돈은 세금으로 안 걷었으면 좋겠고, 남이 번 돈은 많이 거뒀으면 좋겠다는 생각은….”
김원장도 증세에 관해 “일방적으로 밀어붙이는 것보다 호소하는 것이 낫다”며 “이를테면, ‘부동산 수익이 지나치게 편중되고 있고, 운이 좋은 사람들만 혜택을 보고 있다. 땅 없고 집 없는 사람이 너무 소외감을 느끼지 않도록, 우리 후손이 이렇게 양극화로 나뉜 부동산 시장에서 고통받지 않도록 조금 고쳐보는 게 어떨까요’라고 호소할 필요가 있다”고 했다.
“강남이라는 성(城)에 사는 분들에게도 ‘그동안 많은 이익을 얻었으니 후손을 위해 양보해달라’고 따뜻하게 호소하고, 그들이 내려오는 길에 조그마한 인센티브라도 얹어주는 게 품격 있는 시장 경제라고 생각한다.”
김원장은 미국의 싱어송라이터 밥 딜런의 할머니가 남긴 말을 인용했다. “인생은 태도예요. 밥 딜런의 할머니가 밥 딜런에게 그랬대요. ‘세상 모든 사람들은 오늘도 매우 힘겨운 하루하루를 살고 있으니 너는 그들에게 항상 친절해야 한다.’ 난 태도가 전부라고 생각해요.”

1963년 8월 28일 시민권 운동인 ‘워싱턴 행진’에서 존 바에즈와 밥 딜런. 퍼블릭 도메인.

두 사람이 공감한 주제3 : 님비에 대한 분노.

이진우는 2013~2015년 목동 주민들의 반대로 행복주택 건립이 무산됐던 사례를 비판했다. “이제 자기 동네에 행복주택이 들어온다고 할 때 머리띠 안 두르는 주민은 바보 주민이 되는 것이다. 머리띠 두르고 ‘목동에 못 지었으면서 왜 우리 동네에 짓느냐’고 할 텐데, 이러면 아무 데도 못 들어간다. 나라가 땅이 있어도 주민 반대로 못 짓고 있는데, 도대체 공급은 어떻게 하라는 말인가.”
김원장은 건강보험 등 권위주의 시절 도입됐던 사회보장 정책은 더 이상 도입할 수 없음을 지적했다. 부동산 정책도 마찬가지다. “지하철에서 물어보면 10명 가운데 9명은 망국적 부동산을 고쳐야 한다고 말하지만, 당장 세금을 부담하지 않아도 나도 언젠가 집을 살 수 있다는 기대와 부동산으로 돈을 벌고 싶은 욕망 때문에 개혁적 정책 도입이 쉽지 않다.”

관전 평: 고통 없이 거위 털 뽑을 수 있나.

세금은 조세 저항을 부른다. 막강한 조세 징수권을 갖고 있던 17세기 프랑스 정부도 징세의 기술을 “거위가 소리를 덜 지르도록 하면서 가능한 한 많은 깃털을 뽑는 것”에 비유했다. 소리 없이 털을 뽑는 것은 불가능하다.
조세 저항을 최소화하면서도 안정적으로 조세 수입을 확보할 책임은 정치에 있다. 과세에 대한 국민 신뢰를 높여야 한다.
이 관점에서 종부세 과세 대상인 ‘초고가 1주택 부담 강화’ 여부 등을 놓고 국무회의 도중에 채팅창으로 실시간 여론을 수렴했던 이재명(대통령)의 태도는 경박하기 그지 없었다. 보유세에 징벌적 의미를 부러 더할 필요는 없는 것이다.
현재 시점에 보유세 강화가 왜 필요하고, 어떤 원칙으로 이번 세제 개편에 나섰는지 더 명확한 정책 목표를 제시해야 한다.
내가 번 돈엔 세금을 안 물렸으면 하는 게 인간의 당연한 심리다. 이 때문에 세금엔 합의된 원칙이 필요하다. 다주택자뿐 아니라 1가구 1주택도 번 돈엔 세금을 내야 하고, 주식 투자로 돈을 벌었다면 마찬가지로 세금을 내야 한다.
‘소득이 있는 곳엔 세금이 있다’는 원칙을 제시하고 설득하는 게 정치 역할이다.