서울 재개발·재건축 분양가 1.7배 뛰는데, 일반 분양 비중은 감소.

정비 사업이 늘어나는 것은 공급 차원에서 유의미하다.
하지만 무주택자가 내 집을 마련할 수 있는 문이 점점 더 좁아지고 있다는 건 문제다.
서울시는 정비 사업 규제 완화와 속도전을 주거 안정 성과로 내세우지만 공급 과실이 무주택 실수요자에게 얼마나 돌아가는지는 따져봐야 한다.
국회 국토교통위원회 소속 민주당 장종태 의원실(대전 서구갑)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 자료를 받아 분석했다.
예정 분양가는 사업 진행 단계에서 조합이 추정해 제시한 분양가다. 이 자료는 HUG 보증 심사 당시 조합이 제출한 추정치로 이후 공사비·금융비 등이 반영되면 실제 분양가는 달라질 수 있다.

분석 결과 2021년부터 2026년 8월까지 조합사업비대출보증^📌을 받은 서울 정비 사업장 62곳의 3.3㎡(1평)당 평균 예정 분양가는 2021년 3,130만 원에서 올해 5,290만 원으로 1.7배 상승했다.
중앙값도 같은 기간 2,700만 원에서 5,050만 원으로 1.9배 가까이 올랐다.
강남·서초·송파 등 강남 3구를 제외해도 평균 예정 분양가는 2,550만 원에서 4,250만 원으로 1.8배 상승했다.

📌 조합사업비대출보증: 재건축·재개발 조합이 설계비·감정평가비·각종 용역비 등 사업 초기 운영 자금을 은행에서 대출받을 때 조합의 신용 및 담보가 부족한 문제를 보완하기 위해 HUG가 대출 원리금 상환을 보증해주는 상품을 말한다.

반면, 일반 분양 비중은 낮아졌다. 2021년 전체 8,129세대 가운데 일반 분양은 2,401세대로 29.5%였다.
올해는 1만 9,962세대 가운데 4,361세대로 21.8%에 그쳤다.
일반 분양 비중은 2023년 37.8%를 기록한 이후 2024년 31.9%, 2025년 24%, 올해 21.8%까지 3년 연속 하락했다.
2021년부터 올해 8월까지 전체 62개 사업장의 7만 5,411세대 가운데 일반 분양은 2만 2,067세대로 29.3%였다. 조합원 분은 4만 3,310세대(57.4%), 임대주택은 1만 34세대로 13.3%였다.

사업장 4곳은 일반 분양 물량이 한 세대도 없었다.
올 6월 강동구의 한 사업장은 조합원 분 1,164세대에 일반 분양은 60세대에 불과했다.
올해 1월 서초구의 한 사업장도 조합원 분 386세대에 일반 분양은 10세대였다.
다만, 이 자료는 HUG로부터 특정 보증 상품을 받은 사업장만 대상으로 한다. 자체 신용으로 은행 대출을 받았거나 타 보증 기관을 이용했거나 시공사 신용 보강으로 자금을 조달한 대형·우량 사업장은 잡히지 않는다.

장종태는 서울시를 겨냥했다.
“서울시는 정비 사업 속도를 높이고 공급 물량을 확대하는 것을 주거 안정의 주요 성과로 내세워 왔다. 예정 분양가는 빠르게 오르는 반면 일반 분양 비중은 낮아지고 있다는 점에서 정비 사업을 통한 공급 확대가 실제 무주택 실수요자의 주거 안정으로 얼마나 이어지고 있는지 따져볼 필요가 있다.”
장종태는 “정비 사업은 도심 주택 공급을 위해 필요한 수단”이라면서도 “그 과정에 주거 접근성 격차가 더 벌어지지 않도록 관리하는 것도 서울시의 중요한 책무다. 총 공급량뿐 아니라 일반 분양 물량과 실수요자가 감당할 수 있는 분양가 수준까지 함께 점검해야 한다”고 주장했다.

한편, 이재명(대한민국 대통령)은 18일 기자회견에서 ‘부동산 급등 원인’ 가운데 하나로 공급 부족을 언급했다. 윤석열 정부가 들어섰고 오세훈(서울시장)이 4선 시장으로 선출됐던 ‘2022년’을 꼽으며 “그때부터 허가와 착공 건수가 절반으로 줄었다”고 주장했다. 서울 주택 공급 부족 책임을 전임자와 서울시장에 돌린 것이다.
이에 오세훈은 기자회견 직후 SNS에 “서울 전역의 재개발·재건축을 모조리 해제하며 그 과정을 통째로 날려버린 분이 박원순 시장이라는 것은 대통령께서 아무리 부인하고 싶어도 달라지지 않는 사실”이라며 “문제는 이제 서울에서 신혼부부와 청년들의 주거 사다리가 완전히 붕괴할 위기에 놓였다는 것이다. 대출이 안되니 집을 살 엄두조차 내지 못하고, 전세마저 씨가 말라가면서 서울에서의 삶을 포기하고 있다”고 지적한 뒤 “대통령 스스로 잘못된 확신에 갇혀 현실을 거부하고 있다”고 비판했다.