청년들은 ‘메가시티’로, 은퇴한 베이비부머들은 월세 놓고 지방으로 가라.

인구 감소와 지방 소멸 문제에 관심 있다면 한 번쯤 ‘압축도시’나 ‘메가시티’ 단어를 들어봤을 것이다. 쇠퇴하는 지방 도시를 살리기 위해 인구와 각종 시설 인프라, 산업을 최대한 원도심에 모아 밀도를 높여야 한다는 개념이 바탕이다.

중앙대 도시계획·부동산학과 교수 마강래(53)는 2018년부터 “지방 소멸을 막으려면 비수도권 메가시티가 필요하다”고 주장한 학자다. 마강래가 지방 소멸과 부동산 문제 해결을 위한 ‘베이비부머 귀향 프로젝트’의 일환으로 6월 22일부터 한 달간 경남 함양군으로 떠난다는 이야기를 듣고 지난 13일 중앙대 교수 연구실을 찾았다.

마강래는 누구인가.

• 강원도 춘천 출신. 중앙대 응용통계학과 졸업. 서울대 도시및지역계획학 석사. 런던대 도시계획학 박사.
• 2007년부터 중앙대 도시계획부동산학과 교수로 재직 중. 한국지역학회 회장.
• 중앙대 도시·부동산 연구소 소장, 국무총리실 부동산 특보팀 자문위원, 대한국토도시계획학회 상임이사 등 역임.
• 책 두 권(‘지방도시 살생부’, ‘지방분권이 지방을 망친다’)이 화제였다. 메가시티 이론서들이다.
• ‘베이비부머가 떠나야 모두가 산다’에서는 ‘베이비부머 귀향’만이 지방을 살리고 나라를 살릴 수 있다고 했다. 세대 갈등, 일자리, 저출산 문제를 해결하기 위해서도 귀향 프로젝트가 필수적이라는 결론이다.

88만 명의 베이비부머가 서울 떠난다면….

— 왜 베이비부머를 연구하고 주목하나?

“일반적으로 베이비부머라 하면 1955년생부터 1963년생까지 1차 베이비부머만 생각한다. 그러나 그 이후 1974년생까지 2차 베이비부머도 매우 큰 인구 덩어리다. 1·2차 베이비부머는 1680만여 명 정도로 우리나라 인구의 3분의 1이다. 왜 중요하냐면, 앞으로 15년여 동안 1년에 70만~80만 명씩 65세 고령 인구로 편입돼서다. 실로 무시무시한 이야기다. 전 세계에서 매년 이 정도 속도로 인구가 고령화하는 나라는 없다. 한 축이 급속화하고 있는 고령화라면, 또 다른 축은 전 세계에서 가장 낮은 출산율이다. OECD 평균이 1.5~1.6이면, 우리는 반토막도 안 되는 수준이다. 선진국들은 1.6이라도 나오는데 우리는 왜 0.8도 안 되는가. ‘수도권 집중’과 굉장히 큰 관련이 있다. 다른 나라는 경험해 보지 못한 ‘공간 일극화’ 현상이다. 이 상태가 지속하면 우리 미래는 디스토피아다.”

— 책 ‘베이비부머가 떠나야 모두가 산다’에서 베이비부머의 귀향이 수도권 과밀 해소와 지방 소멸 방지, 청년 세대의 주거·일자리 문제 해결에 핵심 역할을 할 수 있다고 주장했다. 실제 고향으로의 ‘유턴’(U턴) 조짐이 나타나는가?

“행정안전부가 지역 인구 감소 위기에 대응하기 위해 89곳의 ‘인구 감소 지역’을 지정했다. 인구가 빠르게 줄어 활력이 떨어지고 있는 지역이다. 89곳의 인구 유입 패턴을 보면 공통점이 있다. 나이를 X축에, 인구 순유입을 Y축에 놓고 보면 20대는 십중팔구 다 나간다. 순유입이 마이너스다. 더 중요한 사실은 아주 비슷한 패턴으로 45세부터 65세까지의 순유입은 플러스라는 점이다. 이들 나이대 인구의 대도시 탈출 현상이 벌어지고 있는 거다. 너무나 강한 흐름으로 파악된다.”

— 베이비부머 귀향은 다른 세대나 계층과 무엇이 다르고 특별한가?

“서울에 살고 있는 지방 출신 베이비부머만 440만 명이다.이 가운데 10%만 움직여도 44만 명이다. 44만이 움직이면 수도권은 엄청난 변화를 겪는다. 10%는 굉장히 보수적으로 잡은 수치다. 베이비부머를 실제 인터뷰하거나 연구해 보면 15% 정도가 지방으로 내려가기 위해, 아니면 수도권 밖으로 빠져나가기 위해 짐을 싸고 있다고 답한다. 이들 세대는 어릴 때 경험으로 고향과 지방에 대한 생각이 노스탤지어로 남아 있다. 인터뷰하다 보면 고향 얘기에 울음을 터뜨린다. 고향, 부모님, 친구들, 놔두고 온 모든 것이 그리운 거다.

자수성가한 한 갑부는 휘발유가 다 떨어질 때까지 기다렸다가 고향의 주유소에서 채우고 온다고도 술회했다. 고향을 떠나 도시에서 생고생을 하고, 먹고 살게 됐으니 이제는 돌아가야 한다는 생각을 품고 있다. 정부가 조금만 ‘추임새’를 넣으면 귀향하려는 규모는 20%까지 갈 수 있다. 88만 명이다. 이들이 서울을 떠나 중소도시에서 제조 기업과 연계된 일자리를 얻고, 주거 지원을 보장 받는다면 2년 안에 많은 것이 바뀔 것이다.”

— 베이비부머, 지방 중소도시, 중견 제조 기업 등 3자 결합이 중요하다고 했다. 어떤 의미인가?

“우리는 65세가 되면 고령자로 간주하고 돌봄 대상으로 본다. 19세기 독일 비스마르크 시절, 고령연금을 받을 수 있는 자격이 70세였다. 당시 기대 수명은 50년에 불과했다. 비스마르크 사후 70세에서 65세로 낮아졌고, 이 기준이 보편화했다. 지금 65세는 상당히 건강하고 오늘날 한국의 기대 수명은 83.5년이다. 그러나 공공기관에서 60세면 은퇴해야 하고, 대기업은 50세 초반이 은퇴 연령이다. 베이비부머(45~65세)는 굉장히 생산적 인력인데도 사회적으로는 잉여화하고 있다.

대도시를 탈출하는 베이비부머가 공간적으로 어려움을 겪고 있는 지역 중소도시와 결합하고 있는데, 여기서 주목해야 하는 것은 중소도시 소재의 제조 기업들이다. 산업 구조 변동으로 제조업이 쇠락하고 있지만 그래도 아직 튼실하게 지역에 버티고 있는 기업이 적지 않다. 이들이 망하면 수출 국가인 우리도 힘들어진다.

제조업이 버텨야 연구 개발(R&D) 기능과 첨단 산업도 유지할 수 있다. 이들 기업에 시급한 것은 ‘구인’(求人)이다. 지방을 떠난 청년들은 서울·수도권으로 향하고 있는데, 그 대신 경륜과 경제력을 갖춘 베이비부머가 지방으로 돌아오고 있다. 3자(베이비부머·지방 중소도시·중견 제조 기업)가 연합하는 모델을 만드는 것이 매우 중요하다.”

집값 문제, ‘베이비부머 귀향’에 달렸다.

— “베이비부머가 어려운 나라를 다시 한 번 구하는 세대가 될 것”이라고 주장했다. 베이비부머가 서울·수도권에서 떠나면 무엇이 바뀌고 해결될 수 있나?

“부동산 문제다. 집값 문제를 해결할 수 있다. 부동산 시장이 불안정하면 집값 잡겠다고 외곽 택지 개발을 약속한다. 그런데 3기 신도시 발표한 지가 10년이 다 되어가는데도 진행되지 않고 있다. 2030년에야 가능할 것 같은데, 외곽 택지 개발 부작용이 만만치 않다. 물량도 30만 호가 안 된다. 지금도 4기 신도시 이야기가 나오는데, 이걸로 집값 잡아보겠다는 건 어불성설이다.

베이비부머가 지방에 가면 그들이 살던 집이 시장에 나온다. 이런 이야기를 하면 ‘그들이 집을 팔겠느냐’고 반론하는데, 안 팔아도 좋다. 계속 갖고 있어도 그 물량은 임대차 시장에 나올 수밖에 없다. 시장에 공급이 많아진다. 우리 부동산 시장은 실수요인 전월세의 가격이 매매 가격을 쳐 올리는 구조다.

임대차 시장에 공급 물량이 쏟아지면 매매 가격이 낮아진다. 청년들이 부동산 때문에 힘들다고 호소하는데 베이비부머가 빠져나가 인구 밀도가 낮아지는 것만으로도 부동산 가격은 잡을 수 있다. 앞으로 집값은 폭등할 것이기 때문에 이는 매우 중요한 시사점이다.”

— 조금 결이 다른 질문을 하면, 지난 2월 ‘집값 폭등에 대비해야 하는 이유’라는 제목으로 칼럼을 썼다. “2025년 부동산 시장은 공급 부족과 수요 증가가 맞물린 ‘악성 시장’이 될 가능성이 크다”고 전망했다.

“모든 지표가 안 좋다. 2028~2029년까지 집값 상승 압력은 굉장히 묵직하고 강할 것이다. 획기적 조치가 없는 한 마땅히 대응할 방법이 없다. 한국 부동산 시장을 조금 설명해 보면, 우리는 집값이 올라갈 때 두 가지만 생각한다. 한 쪽은 공급을 늘려야 한다. 또 다른 한 쪽은 수요를 잡아야 한다. 별의별 규제가 나오는 이유다.

실제 우리나라 주택 공급은 다른 선진국에 비해 절대적으로 부족하다. ‘주택’으로 카운팅은 하지만, 주택 시장 끝자락의 주택은 주택으로 볼 수 없는 하위 품질이다. 1000명당 주택 수도 압도적으로 낮다. 주택 보급률이 110% 정도(2023년 기준 전국 주택 보급률 102.5%)는 되어야 한다. 공급은 장기적으로 꾸준히 해야 한다.

주택 수요의 경우, 근본적으로 수요를 만드는 두 가지 요인이 있다. 하나는 밀도다. 인구가 많으면 비쌀 수밖에 없다. 다른 하나는 소득이다. 소득이 늘면 좋은 주택에 대한 열망이 커진다. ‘수도권 초집중화’로 우리는 안 그래도 작은 국토를 더 좁게 쓰고 있다. 좁은 국토에서 부동산을 주고받으니 인구가 반토막이 나도 부동산 가격이 높아질 수밖에 없다.”

— 인구가 감소하는데 부동산 가격이 계속 상승할 수 있는가? 장기적으로 부동산 가격이 하락할 것이라는 관측도 적지 않다.

“인구가 줄어도 밀도는 높을 수 있다. 한국은 수도권에 다 모여 산다. 나머지 국토는 지도에서 잘라낸 것과 다르지 않다. 수도권에 집중될수록 대한민국 면적은 계속 줄고 있는 것이다. GDP가 마이너스가 아닌 한 소득은 조금씩 계속 느는 것이고, 소득이 증가하면 좀 더 좋은 주택에 대한 열망이 커진다. 그리고 주택 가격이 하락하면 우리 주택 시장은 붕괴하게 된다. 주택 가격이 내려가면 수익을 기대할 수 없는 사업 시행자들은 시장을 떠난다.

이렇게 주택 공급이 끊기면 시간이 지나 다시 주택 가격이 폭등하는 악순환이 이어진다. 그렇기 때문에 정부는 주택 가격을 적정 수준으로 계속 올리려 하는 것이다. 주택은 필수 재화이기 때문에 민간에만 맡겨둬서는 안 된다. 공공은 머리에 띠를 두르고 최선을 다해 주택을 공급해야 한다. 주택이 필수 재화인데도 배제된 사람이 존재하기 때문에 공공의 역할, 특히 한국토지주택공사(LH) 역할이 굉장히 중요하다.”

마강래는 왜 ‘한 달 함양 살기’에 나섰나.

마강래는 6월 22일부터 한 달 동안 경남 함양군에 거주하며 베이비부머 귀향 사업 모델을 연구한다. 지난해 함양군은 마강래 연구팀과 협력해 일자리와 연계된 양질의 임대주택을 베이비부머 세대에 제공하여 지역의 안정적 ‘인구댐’ 역할을 하는 사업을 기획했다. ‘한 달 함양 연구’는 사업을 구체화하는 과정의 일환이다.

함양군은 LH와 협업해 약 60세대의 공공 임대주택을 매입 임대 방식으로 건립할 계획이었다. 지역 중소기업이 베이비부머 채용 시 급여 일부를 보전하는 등의 인센티브도 제공한다고 했다. 함양군 주민들과 함양군청, 함양교육지원청, 공공기관, 연구기관 등은 폐교 위기에 있던 서하초등학교를 ‘주택과 일자리 제공’이라는 파격적 정책을 통해 되살린 경험이 있다. 이들의 노력을 기록한 책 ‘시골을 살리는 작은 학교’ 저자 김지원은 마강래의 제자다.

— 함양군에서 3자(베이비부머·지방 중소도시·중견 제조 기업)가 결합하는 모델이 성공할까?

“함양군 소재 기업들을 인터뷰해보면 기업들은 도시로부터 유입되는 인력이 절실했다. 함양군에는 ‘인산가’라는 코스닥 상장의 중견 기업이 있다. 여기서 근무하는 직원 상당수가 50~60대다. 이런 기업이 150만 원 정도 임금을 지급하고, 지방으로 돌아온 베이비부머가 반나절 또는 주 3일 노동을 제공하고, LH가 좋은 입지에 월세 20~25만 원 수준의 임대주택을 제공하는 모델이다.

대도시에서 내려온 사람들이 중견기업에 소속된 채로 일을 하면서 타운하우스에 모여 커뮤니티를 형성하고, 친구·동료들과 취미를 공유하는 삶. 많은 베이비부머들이 바라는 바 아닐까? 직접 함양에서 한 달 정도 살면서 성공 모델이 되기 위해 무엇이 필요할지 연구할 계획이다. 정부는 이 플랫폼 안착을 위해 어떤 일을 해야 하는지, 이 플랫폼에 참여하는 중소기업에 어떤 인센티브를 제공할지도 연구한다.”

— 베이비부머 귀향에 정부의 ‘추임새’가 필요하다고 했다. 추임새는 무엇인가?

“문화체육관광부는 문화 및 체육 관련 장소와 시설을 보조할 수 있다. 고용노동부는 이 플랫폼에 참여한 피고용자에 관한 보조금 정책을 고안할 수 있겠다. 주치의가 마을을 묶어 상시적으로 건강을 체크하고 데이터를 축적하는 보건복지부 프로그램도 필요하다. 물론 정말 큰 병에 걸렸다면 바로 도시로 나가야겠지만….

지방 보건소에서도 상시적 건강 점검이 가능한지 이번에 내려가 살필 필요가 있다. 정부가 해야 하는 역할이 무엇이고, 뒷받침할 제도는 무엇인지 연구 대상이다. 여러 부처가 정책 지원을 ‘3자 결합 모델’로 흐르게 고안할 필요가 있다. 플랫폼에 참여하는 베이비부머는 150만 원을 받지만 ‘사회적 임금’으로서 많은 혜택을 누릴 수 있다. 중산층 베이비부머를 겨냥한 정부의 추임새는 일자리를 둘러싼 청년 세대와 베이비부머 세대의 마찰과 갈등을 완화시키는 데도 역할을 할 수 있다.

정년 연장을 둘러싼 여러 갈등과 논쟁이 있지만, 지금은 노동시장에서 중장년층 한 명이 빠져나가지 않으면 청년 한 명이 들어올 수 없는 구조다. ‘청년도 어려워 죽겠는데 노인을 일하게 하느냐’는 이야기가 나올 정도다. 이 플랫폼이 성공해 베이비부머 세대 소득이 더 늘어나면 사회적 난제인 연금 고갈 시기도 좀 더 늦출 수 있는 효과가 나타날 수 있다. ‘강력한 한방’을 기대하며 연구를 진행하고 있다.”

— 왜 많은 지자체 가운데 함양인가?

“함양은 ‘서화초’라는 성공 경험이 있다. 또 함양에서 성공하면 나머지 지자체도 성공할 것이라 생각한다. 수도권에서 함양에 가려면, KTX 남원역에 내린 뒤 차로 30분 더 들어가야 한다. 교통이 불편하다. 이런 지역에 중앙 정부의 결정과 개입 없이 3자 결합 모델을 만든다면 타 지자체에서의 성공 가능성도 높아질 것이다.

다만 직접 현장에 터를 잡고 연구하면서 지방 공무원, 기업인들과 밀착해 프로젝트에 확신을 갖게 하고, 함양 지역이 갖고 있는 인프라 및 자원도 더 연구할 필요가 있다. 공상하는 학자와 열정 있는 지자체 공무원과 기업인이 결합해 사회에 설렘을 주는 희망의 서사를 만들고 싶다.”

— 중산층 베이비부머는 유주택자일 가능성이 높다. 공공 임대주택 정책은 무주택자를 대상으로 하지 않나?

“임대주택 정책의 유연성을 높여야 하는 이유다. 정부의 추임새가 필요한 것이다. 만약 유주택자가 수도권 집값 상승으로 주저하고 있다면, 임대 주고 지방으로 내려오라고 유인하는 거다. 25만 원을 내면 아파트보다 더 나은 타운하우스에 살 수 있고, 약간의 노동을 제공하면 150만 원도 벌 수 있다. 서울·수도권 집을 세 줬으니 임대료도 나올 것 아닌가. 다 가져도 된다고, 그저 행복하게 살라고만 해도 된다. 만약 서울·수도권 집을 판다면 양도세 감면 등 혜택을 제공하는 식으로 제도를 재설계할 수 있다. ‘3자 모델’이 안착하면 지역 건설업도 살아날 수 있다. 서울도, 지방도, 청년도, 베이비부머도 모두 윈윈(win-win)할 수 있는 유일한 길이다.”

“40년 후 대한민국은 도시국가가 된다.”

— 마 교수는 2018년부터 “지방 소멸을 막으려면 비수도권 메가시티가 필요하다”고 주장했다. 2017년 책 ‘지방도시 살생부’에서 밝힌 “수도권에 대항하는 대도시권을 만들어야 한다”는 주장은 근래 정치권에서 나오는 말이기도 하다. 6·3 대선에서 후보들이 ‘메가시티’를 공약으로 내걸기도 했다.

“메가시티를 이야기하면 2022년까지도 ‘정말 뜬구름 잡는다’라는 반발이 적지 않았다. 지금은 대부분이 ‘메가시티’를 지방 소멸의 대안으로 내세운다. 그럼에도 정확히 개념을 숙지하고 있는 사람은 얼마 안 된다. 지방이 어려워지는 이유는 인구 이동(migration)에 있다. 청년 인구가 지방에서 빠져나가서다.

서울과 수도권으로 가는 청년은 먹고 살기 위해 합리적 선택을 하는 거다. 서울, 경기, 인천 자체가 기능적으로 원시티(One-city), 슈퍼 메가시티다. 이 메가시티는 딱 20년 내로 우리나라 반을 차지할 것이다. 강원·충청권까지 기능으로서 수도권역이다. 우리나라는 남북(수도권+강원·충청권 vs 영호남)으로 나뉠 것이다. 40년 후 우리나라는 도시국가가 된다.”

— 정치인들은 여전히 ‘균형 발전’을 구호로 외친다. 이재명 대통령도 후보 시절 ‘지방 분권’과 ‘균형 발전’을 외쳤다.

“균형발전론은 226개 기초자치단체 균형을 맞추자는 것이다. 이는 지자체 간 경쟁만 심화시킨다. 수도권이 공간적으로 막강한 힘을 갖고 있으니 지방도 그에 상응하는 공간적 힘을 가져야 한다. 이를 위해 필요한 것이 초광역 행정 체제다. 메가시티는 처음부터 끝까지 집적 경제(agglomeration economy·기업이나 인구가 한 지역에 모여 있을 때 발생하는 경제적 이점)다. 대도시 거점, 중소도시 거점, 농어촌 거점을 연계해 압축된 연결망을 만들고, 이들이 수도권처럼 하나의 도시로 기능할 수 있어야 한다. 핵심 거점에 청년들이 선호하는 4차 산업혁명 일자리를 집어넣는 전략이 메가시티다.”

— 일자리가 생기는 공간적 조건이라는 게 있나?

“기업들은 일자리를 만들 수 있는 공간을 두고 경쟁한다. 전 세계적 현상이다. 용산에 왜 자꾸 오피스 건물이 세워질까. 사람들은 서울역 및 일대 철도를 왜 지하화하려 할까? 역세권 개발, 용적률 상향, 복합 용도 개발이 왜 키워드로 부상할까? 다 일자리와 관련 있다. 플랫폼 기업은 토지, 자동차, 화물 트럭으로 먹고 살지 않는다. 아이디어로 먹고 산다. 혁신적 아이디어를 내는 인재 하나만 뽑으면, 그 기업 가치는 수직 상승한다. 판을 획기적으로 바꾸고, 혁신 콘텐츠를 제공할 수 있는 청년의 브레인이 중요한 것이다.

기업들이 입지를 결정할 때 청년 밀도와 유동 인구가 가장 높은 곳을 선호하는 이유다. 청년 유동 인구가 많은 곳에 상업과 문화, 행정 시설이 결집할 수밖에 없다. 청년들은 이 공간에서 여러 경험을 할 수 있기 때문에 지방을 떠나 메가시티에 정주한다. 암묵지(학습과 경험을 통해 개인에게 체화되어 있는 지식)를 더 많이 축적한 청년을 뽑아내기 위해 기업들은 입지를 둘러싸고 전쟁을 벌인다. 인구도 감소하고, 성장률도 떨어지는데 메가시티 아니면 지방에 어떻게 살 수 있는가.”