경향신문 기사 제목이 많은 걸 말해준다. 전세 사기에 9000만 원을 날리고 집을 비워줘야 했던 30대 여성의 극단적인 선택.
집 주인이 대출을 갚지 못했고 집이 경매에 넘어가는 바람에 전세 보증금을 돌려 받지 못했다. 며칠 전까지만 해도 이웃 주민에게 “일단은 버티고 살아보자”고 했다고 한다.
전세 보증금 때문에 스스로 목숨을 끊은 사건이 인천에서만 세 건이다. 한겨레에 따르면 전세 사기 피해 3107채 가운데 65%가 경매로 넘어갈 예정이라 피해가 더 늘어날 가능성도 있다.
피해자들이 받을 수 있는 최우선 변제금은 2700만~3400만 원 정도라 피해 금액의 절반도 안 된다. 최선의 해법은 살던 집을 낙찰 받는 것인데 경매꾼들이 몰려 들어 쉽지 않은 상황.
건축왕 남아무개는 161채 전세 보증금 125억 원을 가로챈 혐의로 구속 기소된 상태다.
2023년 04월18일.
경매 미루는 걸로 일단 땜방.
전세 사기 피해자들의 극단적인 선택이 이어지자 정부가 경매를 연기해 달라고 요청했다. 보증금을 돌려 받는 건 아니라 시간을 버는 것일 뿐 갈 곳이 없다는 건 달라지지 않는다.
한겨레는 주거권 교육이 시급하다는 기사를 내보냈는데, 알고도 당하는 경우도 있었겠지만 기본적인 내용만 알고 있어도 최악의 상황은 피할 수 있다.
등기부등본을 떼서 선순위 권리가 있는지 봐야 하고
미납한 세금이 있는지도 봐야 한다.
계약을 하고 난 뒤에도 다시 등본을 떼서 근저당권 설정 등 변동 사항이 있는지 확인해야 한다.
소액 임차인 기준(서울은 보증금 1억6500만 원, 인천은 8500만 원)을 100만 원이라도 넘길 경우 최우선 변제금을 못 받는다는 사실도 모르는 경우가 많다. 여전히 사각 지대가 많다는 동아일보 보도.
전세금을 보증해 주는 주택도시보증공사(HUG) 보증보험이 있는데 주택가격이 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있다.
2023년 04월19일.
경매 중단, 이게 끝인가?
전세 사기 피해가 확산되고 있는데, 정부가 대책을 내놓지 못하고 있다. 원희룡(국토교통부장관) 말대로 사기 피해를 국민들 세금으로 막을 수는 없는 일이다. 당장 경매를 멈춘다고 해도 전세금 날리고 쫓겨나는 건 달라지지 않는다.
지금까지 거론되는 해법으로는
첫째, 피해자들에게 우선매수청구권을 주는 방안이 있는데 결국 추가 대출 받아서 집을 사라는 이야기다.
둘째, 선 지원 후 구상권 청구도 거론되는데 캠코 등이 나서서 채권을 인수하고 보증금을 대신 지급해 주는 방안이다. 이 경우는 보증금을 최대 50% 밖에 인정 받을 수 없다. 보증금이 1억 원이라면 5000만 원만 돌려 받게 된다. 캠코가 사기꾼들에게 그 50%를 돌려 받을 가능성도 거의 없다.
셋째, 장기 저금리 대출이 그나마 현실적인 방안이 될 수 있다. 정부의 의지 문제다.
조선일보는 또 문재인 탓이다. 문재인 정부 임대차 3법이 전셋값 급등을 부추겼고 서민들이 빌라 등 연립주택으로 몰리면서 보증금 사기가 판을 치게 됐다는 기묘한 삼단논법이다. 물론 대책은 윤석열 정부의 몫이다.
2023년 04월20일.
깡통 전세 대란, 38%가 위험하다.
전세 사기 피해가 전국으로 늘고 있다. 단순 사기를 넘어 구조적인 문제라는 분석도 나온다.
전국 집값 대비 전셋값이 90%에 육박한다.
조선일보에 이어 중앙일보도 문재인 정부의 임대차 3법 때문이란 분석을 내놓았다. 정부가 전세 대출을 확대하면서 빌라와 오피스텔이 전세 시장으로 바뀌었다는 이야기다. 전세 보증금 반환을 요술 방망이처럼 선전했지만 보증 보험에서 제외되는 경우가 많았다.
2023년 04월21일.
전세 사기 피해 보상, 두 가지 선택지가 있다.
첫째, 우선 매수권을 받아서 경매에서 낙찰을 받거나, (현금을 마련하거나 대출을 받아야 한다.)
둘째, 공공 임대 주택으로 넘겨서 최장 20년까지 거주하는 방안이다. (임대료를 시세의 50% 이하로 잡을 거라고 한다.)
문제는 예산인데, 공공 임대 예산이 지난해 보다 3조 원 넘게 깎인 상태다. 임대 주택이 다른 데서 줄어들게 된다. 한겨레는 “약자간 경쟁이 심화하는 양상”이라고 비판했다.
국민의힘이 민주당의 제안을 크게 수용한 모양새인데 민주당은 아예 피해 선보상 후구상이나 직접 매입을 요구하고 있다.
2023년 04월24일.
전세 사기 공범인데, 공인중개사는 처벌 못하나.
보증금 등을 정확하게 설명해야 할 책임이 있는데 이를 알려주지 않았다면 고지 의무 위반이다.
손해 배상이나 사기죄로 고소할 수도 있지만, 입증 책임이 피해자에게 있다.
계약서에 “공인중개사의 설명을 충분히 들었다”는 항목에 체크했다면 불리하다.
2023년 04월24일.
역전세가 시한 폭탄이다.
경기도 평택은 집값 대비 전셋값이 이미 100%를 넘어섰다. 인천 미추홀구는 90%를 웃돈다.
보증금 사고가 지난 분기 대비 3.3배나 늘어났다.
서울 강서구의 경우 1분기 전세 거래 153건 가운데 61%가 하락 거래였다. 계속 떨어질 것이고 깡통전세가 늘어날 거란 이야기다.
2023년 04월24일.
전세사기 특별법, 누가 선을 넘나.
“선을 넘어서는 안 된다”는 게 원희룡(국토교통부 장관)이 요즘 계속 하는 이야기다. “집값이 오를 거라고 본다면 대출을 받아 집을 사라”는 한가한 소리도 했다.
피해자들은 저리 대출을 해도 채무가 늘어난다면서 고통을 호소한다. 민주당은 보증금 반환 채권을 할인 가격으로 매입하는 방안을 제안하고 있다.
전세 사기 공포가 확산되면서 뱅크런과 닮은 꼴 전세런이 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 실제로 다주택 전세 계약이 지난해보다 33% 가까이 줄었고 전세 기피 현상이 확산되고 있다. 세입자가 없으니 집 주인은 돌려줄 전세금이 없고 대출을 받기도 어려운 상황. 긴급 대출을 늘리고 “죽음의 계곡을 넘게 해줘야 한다”는 조선일보의 제안도 있다.
2023년 04월25일.
전세 사기 민간 임대로 풀자.
인천 미추홀구의 전세 사기 사례를 보면 대략 2.5억 감정가에 대출 원금은 1.15억. 보증금은 0.81억이다. 만약 피해자가 낙찰가율 60%에 매입해서 나중에 감정가 80%에 팔 수 있다면 손실을 복구할 수 있다는 게 이창무(한양대 교수)의 분석이다.
기존 임차인과 신규 임차인 사이의 전세금 전달이라는 연결 고리를 살려야 한다는 게 이창무의 해법이다. 단기적인 유동성 문제라고 본다면 시장 참여자들의 불안을 잠재우는 게 정부의 역할이란 이야기다.
2023년 04월27일.
전세 사기 피해, 6가지 조건 만족해야 지원.
피해자도 가려서 지원한다. 임대인에 수사 착수가 돼야 하고 임대인 1명에게 다수가 당해야 한다는 등의 조건이 붙었다.
“빌라왕 같은 네임드에게 당하지 않으면 구제를 못 받는다”는 이야기도 나온다.
현실적인 한계도 있다. 경향신문은 “사회적 재난으로 볼 수도 있지만 당장은 다른 사기범죄 피해자들과 형평성을 무시할 수 없다”고 지적했다. 지규현(한양대 교수)은 “선제적으로 지원하고 사후에 요건에 해당하지 않는 것으로 드러나면 환급하는 방안도 있다”고 제안했다.
2023년 04월28일.
빌라왕 해보실래요? 위험천만한 제안.
본인 부담금 0원에 리베이트 5000만 원? 한겨레 기자가 “갭투자 하실 분” 광고를 보고 연락했더니 일단 계약만 하면 계약 당일 100만 원을 수수료로 주고 차익이 발생하면 이익을 배분해주겠다는 위험한 제안을 던졌다.
일단 집을 사고 그 가격 그대로 전세로 내놓을 테니 이름만 빌려주면 된다는 이야기다. 돈 한 푼 없이 집주인이 되는 것 같지만 애초에 시세 보다 전셋값이 비싸고, 그 전셋값을 갚아줘야 할 책임은 집주인에게 있다. 이렇게 빌라왕이 탄생하고 이렇게 대규모 전세 사기가 속출하는 것이다.
한 건만 거래를 트고 신뢰가 쌓이면 100채 200채도 가능하다는 믿기 어려운 이야기. 심지어 신용불량자여도 가능하다고. 전셋값이 집값보다 비싼 구조에서 가능한 폭탄 돌리기다.
중앙일보 기사를 보면 구리 임대왕의 경우 공인중개사들이 공범으로 합류한 정황이 있다. 분양 대행사가 임대차 보증금의 1.5%를 공인중개사들에게 지급하면서 세입자들을 끌어들였다고 한다. 신축 오피스텔에 웃돈을 얹어서 전세로 내놓고 바지 임대인에게 분양한 뒤 보증금을 나눠받는 구조.
2023년 05월01일.
전세 사기, 윤희숙의 제안.
“나는 세입자입니다” 연설로 인기를 끌었는데 아버지 부동산 투기 논란으로 자진 사퇴했던 윤희숙(전 국민의힘 의원).
중앙일보 인터뷰에서 “사기가 아닌 정책 실패로 봐야 한다”고 주장했다. 앞으로 모든 사기 피해를 보상할 수는 없는 일이니 이번에는 정책 실패가 원인이라 보상해 주는 것이고 다른 사건은 해당 안 된다고 선을 그어야 한다는 이야기다.
임차인이 임대인의 소유 상황과 조세 상황을 확인할 수 있는 장치가 필요하다는 제안도 눈길을 끈다. 데이터를 기반으로 부동산 정책을 설계해야 한다는 이야기다.
2023년 05월01일.
착한 임대인도 파산 위기.
2년 전 2억1000만 원에 내놓은 전세를 4000만 원 낮춰서 내놔도 안 나간다는 강서구 빌라 주인의 사연.
전셋값이 집값의 90% 이하인 경우만 전세보증금 반환보험이 가능하게 됐기 때문이다. 최소 3000만 원에서 많게는 1억 원 가까이 집주인 부담이 늘어나면서 살던 임차인들도 방을 빼달라고 아우성이라고 한다.
2023년 05월01일.
주택 착공 급감, 또 공급난 올까.
1분기 주거용 건물 착공 면적이 19% 줄었다. 지역에서는 시공권 포기도 이어지고 있다.
미분양 물량과 분양 물량이 1년 기간을 두고 반비례를 나타낸다는 게 건설산업연구원 분석이다. 미분양이 쌓이면 신규 분양이 줄어든다는 이야기다.
2023년 05월02일.
부동산 세금 또 깎는다.
집 가진 사람들 재산세가 평균 7만2000원 줄어든다.
1주택자 대상인데 6억 원 이하 주택이 1주택자의 93.3%를 차지한다.
정부 세수가 1조 원 가까이 줄어들게 된다.
2023년 05월03일.
전세 만기 빌라 10만 채 가운데 6만 채가 역전세.
동아일보가 전수 조사를 했다. 63%가 기존 전세금으로 전세 보증보험 가입이 불가능한 상황이다. 전셋값이 떨어졌고 보증보험 조건이 까다로워졌기 때문이다.
보험 가입이 안 되면 세입자를 구할 수 없고 ‘전세런’이 이어지면서 임대 사업자들 줄파산 우려도 있다.
서울 강서구는 빌라의 85%가 위험하다. 인천 미추홀구도 73%나 된다. 가뜩이나 전세 사기 피해가 큰 지역이다.
2023년 05월04일.
종부세 폭탄이 전세 사기를 부추겼다?
빌라 26채로 임대 사업을 했던 A씨의 사례. 종합부동산세가 2020년 400만 원에서 2022년 9100만 원으로 올랐다. 매매 거래가 끊기면서 전세 가격이 올랐고 임대 사업자들의 신규 진입을 막아 생태계를 붕괴시켰다는 게 조선일보의 주장이다.
극단적인 사례를 강조하고 있는데 거래세보다 보유세를 높이는 게 맞는 방향이라는 데 어느 정도 사회적 합의가 형성된 상태다. 조선일보의 주장을 뒤집으면 집값이 떨어지는 과정이고 전셋값 상승은 일시적인 현상이라고 볼 수도 있다. 전세 사기가 종부세 때문이란 주장은 논리적인 비약이 심하다. 정부가 전셋값 떨어지는 것까지 막아야 한다고 생각하는 건가.
근린생활시설 빌라의 줄임말이다. 상업 시설을 주거용으로 불법 개조한 건물을 불법인줄 모르고 전세 계약을 하는 경우가 많다. 피해자 6% 정도라고 한다.
전입신고와 확정일자까지 받았다면 피해자로 인정 받을 수 있지만 낙찰을 받더라도 원상 복구를 하거나 집값의 10%를 이행 강제금을 내야 한다. 이런 집은 계속 유찰이 된다.
2023년 05월22일.
주택 시장 변곡점 왔나.
일단 급매물이 사라지고 있다. 청약도 살아나고 있다. 은평구 두산위브는 경쟁률 79대 1을 기록했다.
더블딥(double dip; 침체기 경제가 반짝 회복했다가 다시 침체하는 것)으로 가는 거 아니냐는 경고도 나온다. 일시적 회복일 수도 있다는 이야기다. ‘전세런’이 부동산 시장을 강타할 수도 있다. 2021년 하반기에 높은 가격에 계약한 전세 만기가 몰려온다.
2023년 05월22일.
사모펀드의 한국 쇼핑.
최근 서울사무소를 낸 EQT파트너스는 세계 3위 규모 사모펀드다. 자산 규모만 161조 원.
세계 최대 자산운용사 블랙록이 한국 진출을 노리고 있다는 조선일보 보도. 원화 가치가 떨어지면서 한국 부동산이 매력적인 매물이 됐다는 분석이다. “10년 만의 귀환”이란 말도 나온다.
하인즈가 1조3000억 원 규모의 부산 벡스코 부지를 인수했고 싱가포르 국부펀드 GIC는 창원 물류센터를 1090억 원에 인수했다.
2023년 05월23일.
월세 1만 원 아파트의 실험.
68평방미터(20평) 방 두 개 아파트의 임대료다. 전남 화순군이 해마다 100가구씩 4년 동안 400가구를 공급한다는 계획이다. 청년과 신혼 부부가 대상이다. 경쟁률은 10대 1. 신청자 가운데 58%가 다른 지역 사람들이었다. 중앙일보 기사.
예산은? 화순군이 민간 사업자에게 전세로 빌려서 월세로 임대하는데 100가구 보증금이 46억 원 밖에 안 된다. 없어지는 돈이 아니고 특별회계로 잡고 이자만 부담하면 된다. 25년 된 오래된 아파트지만 입지 조건이 좋고 24시간 어린이집에 취업 알선과 창업 지원 등 혜택도 많다.
한때 10만 명이 넘었던 화순군 인구는 지난해 6만2000명까지 줄었다. 65세 이상 인구가 29%에 이른다. 18~49세는 31%다. 특단의 대책이 필요한 상황이었다는 이야기다.
6년 동안 수도권 유입 인구는 34만 명. 호남과 영남에서 12만 명과 54만 명이 왔다.
2023년 05월25일.
전세 사기 피해자 또 자살.
유서 옆에 로또 다섯 장이 있었다.
6200만 원에 인천 미추홀구에 전셋집을 얻었는데 경매에 넘겨졌다. 최우선 변제금을 받더라도 2700만 원뿐. 법률상담을 받았지만 피해 신고나 금융 지원 신청을 하지 않았다고 한다.
건축왕 남씨의 빌라 690채 가운데 하나였다.
하반기 깡통 전세 우려가 늘어나니 정부는 대출 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 당장 전세를 넘길 수는 있겠지만 부실이 늘어나거나 갭 투자를 정부가 지원해 줬다는 비난도 피하기 어렵다.
전세 보증보험 가입 기준이 매매값 대비 90% 이하로 낮아졌고 공시가 적용 비율도 150%에서 140%로 낮아졌다. 전셋값이 공시가격×126% 이하여야 보험에 가입할 수 있다. 5억짜리 아파트에 전세가율이 80% 이상이라면 보증료율이 0.128%다. 2년 동안 128만 원의 보험료를 내야 한다.
“팔릴 때까지 살아달라”고 부탁하는 경우도 늘고 있지만 매매 시장도 얼어붙긴 마찬가지.
김선주(경기대 교수)는 경향신문과 인터뷰에서 “전세를 양지화해야 한다”고 제안했다. 전세권 등기를 의무화하고 임대차 계약을 해지하면 전세권도 자동 말소되도록 하자는 아이디어다. 전세 사기를 구조적 실패와 사회적 재난으로 규정했다.
2023년 05월30일.
인쇄 골목 재개발, 어디로 가나.
“오후 5시에 주문이 들어와도 아침 9시면 납품할 수 있는 곳”이라고 했다. 서울시 중구에 있는 인쇄 업체가 5500곳, 종사자가 1만4176명에 이른다.
오세훈(서울시장)은 세운지구를 파리의 리브고슈처럼 바꾸고 싶어한다. 내년에 첫 삽을 뜬다는 목표다. 재정비 구역 안에 있는 인쇄업체 3000곳 이상이 짐을 싸야 한다.
인쇄 업자들은 “함께 살고 함께 죽는 수밖에 없다”고 말한다. 협력업체들이 있어야 일을 할 수 있기 때문. 보상이 문제가 아니라 사업을 계속할 수 있게 해달라고 호소하고 있다.
2023년 05월30일.
오세훈-김헌동의 반값아파트 뜬다.
고덕강일 공공주택지구 3단지. 40년 거주하고 재계약하면 최장 80년까지 살 수 있다.
분양가는 59평방미터에 3억5000만 원, 토지 임대료는 월 40만 원 수준이다. 청약은 공사가 90% 완료되는 2026년.
6월까지 3만7899건 전세 거래를 분석했더니 2만304건이 직전 계약 보다 전셋값이 줄었다. 중구가 63%나 줄었고 동작구 62%, 서초구 61%, 은평구 60% 순이었다.
하반기에는 역전세가 더 늘어날 거라는 전망이 많다. 전셋값 고점이 2021년 12월이기 때문이다.
한국일보가 “74조 원 곗돈의 위기”라고 평가한 것도 눈길을 끈다. 지난해 말 기준으로 전세 보증금이 1058조 원으로 5년 만에 38%가 늘었다. 제도권 밖의 사채다. 정영오(한국일보 논설위원)는 “언제든 금융위기를 부를 수 있는 초대형 폭탄이고 그 뇌관이 깡통전세와 역전세”라고 지적했다. 전세시장을 축소하고 다주택자 보유세 혜택을 중단하고 양도세 중과를 면제해서 주택 매도를 유도해야 한다는 제안이다.
동아일보에 따르면 준공 20년이 지난 주택은 아예 매입 대상이 될 수 없는데 93%가 기준을 초과한 상태다.
공공임대로 이주한 가구는 1280가구, 이주 바우처 월 20만 원을 받은 가구는 970가구다. 전체 반지하 가구의 1% 수준.
침수방지시설 설치 비율은 서울이 39%, 경기도는 12%, 인천은 44% 수준이다.
2023년 06월22일.
서울 월세 비중 73%로 사상 최고.
2011년 30%에서 두 배 이상 올랐다.
역전세 공포도 확산되고 있다. 올해 만기가 돌아오는 전세 보증금이 289조 원. 임대 가구는 117만 가구에 이른다. 전세 가격이 3월 수준을 유지할 경우 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액이 24조 원에 이를 거란 분석이 나왔다. 한은은 7.6%(8만8000가구) 정도가 전세 자금 반환이 어려운 상태라고 보고 있다.
2023년 06월22일.
부동산 바닥 쳤나? 울퉁불퉁한 바닥이다.
송파구 헬리오시티. 84㎡가 2019년 15억 원에서 2021년 23억 원까지 올랐다가 올해 초 15억 원으로 떨어졌다가 다시 20억 원을 넘어섰다. 한때 10억 원을 손절매했다던 말이 돌던 송도 아파트도 2억 원 가까이 올랐다.
주택 시장에 온기가 돈다는 게 중앙일보의 분석이다. 30대와 외지인들이 돌아왔고 구매력 지수는 2021년 수준으로 회복됐다. 하지만 주택담보대출 금리는 10년 전 금융위기 이후 수준으로 높다.
2008년 금융위기 이후에도 바닥을 쳤나 싶은데 2014년 하반기까지 바닥을 다졌다. 김성환(건설산업연구원 연구위원)은 “여전히 과거 대비 부담스러운 수준의 금리와 가격수준, 경기 둔화 등으로 거래 활성화가 지속하리라 기대하기 어렵다”고 말했다.
2023년 07월04일.
역전세 대책, 대출 늘린다.
총부채상환비율(DTI)을 60% 적용해 집주인이 대출을 받아 보증금을 돌려줄 수 있게 했다. 집주인 연 소득이 5000만원이고 대출 금리가 4%인 만기 30년 대출을 받았다면 1억7500만 원 정도 대출을 늘릴 수 있다.
일본 도쿄 미드타운 야에스. 지하에는 일본 최대 규모의 고속버스 터미널이 들어섰다. 일본에서는 이런 건물을 어반 코어라고 한다. 대중교통과 지상의 업무 공간을 연결하는 시설이라는 의미다.
조선일보가 일본의 마천루 경쟁을 소개하면서 서울의 도심 경쟁력이 뒷걸음질 쳤다고 비판했다. 세운상가는 보존했고 용산정비창은 보류했다.
“일본 도쿄 마루노우치와 롯폰기힐스, 미국 뉴욕의 허드슨야드, 프랑스 파리의 리브고슈 등 세계 주요 도시들이 낡은 도심을 복합 개발해 도시 경쟁력을 키우고 있는데 동대문은 “규제에 개발까지 막혀 공유 오피스나 온라인 쇼핑몰 사무실, 창고 하나 만들 수 없는 상황”이라고 한다. 이창무(한양대 교수)는 “지난 10년 동안 서울시는 사실상 도심 개발을 포기했다”고 지적했다.
DDP 일대 평화시장·광회시장 등 6개 의류 도매 시장을 ‘미래유산’으로 지정해서 개발이 불가능하게 됐다는 지적이다. 창신동을 도시재생사업 1호로 지정해 ‘봉제역사관’을 지었는데 하루 10명도 찾지 않아 5년 만에 문을 닫았다. 용산 원효상가는 2층이 통째로 비어있고 나진상가도 공실률이 69%에 이른다. 미래유산으로 묶인 강변역 테크노마트는 임대료 0원에도 아무도 안 들어온다고 한다.
2023년 07월04일.
GS건설 부실 공사 논란, 1666가구 전면 재시공.
공정률 67%의 아파트 지하 주차장이 무너졌다. 지난 4월 29일 검단신도시 안단테 아파트 붕괴사건의 조사 결과를 국토교통부가 발표했다.
콘크리트 강도 시험을 했더니 설계 기준은 24MPa인데 16.9MPa 밖에 안 되는 것으로 나타났다. 철근을 빼먹었다는 이야기다.
모두 철거하고 다시 시공을 하기로 했고 추가 비용이 5000억 원을 넘어설 거라는 전망이 나온다.
2023년 07월06일.
도쿄역 주변은 빌딩 숲, 서울역은 20m 고도 제한.
문화재 양각 제한이란 게 있다. 문화재 담장에서 25도 위로 그은 사선 높이를 높을 수 없다는 규정이다. 종묘에서 100미터 떨어진 세운 상가 재개발이 무산된 것도 이 규정 때문이다.
서울역 인근은 남산 고도제한 지구로 지정돼 있어 남산 끝자락 후암동은 물론이고 서계동과 청파동도 재개발이 쉽지 않다. 서울 사대문 안은 용적률이 800%인데 미국 뉴욕 맨해튼은 3300%, 일본 도쿄 중심부는 2000%까지 허용된다. 조선일보가 오세훈(서울시장)과 함께 도심 개발을 화두로 밀고 있다.
2023년 07월07일.
결혼 페널티? 청약 받으러 위장 미혼으로 남는다.
맞벌이가 내집 마련에 불리하다는 판단으로 혼인 신고를 미루는 부부들이 많다.
최근 283 대 1을 기록했던 동작구 아파트는 신혼부부 특별공급의 경우 맞벌이는 월평균 소득 911만 원 이하여야 청약 자격을 얻는다. 1인 가구는 651만 원 이하가 기준이다.
대출도 미혼이 유리하다. 디딤돌 대출은 신혼 부부나 미혼 가구나 연 소득 7000만 원 이하가 대상이다.
중앙일보는 “경제력을 갖춘 두 사람이 합치는데 소득 기준은 1+1=2가 아니라 신혼부부가 상대적 박탈감을 느끼거나 혼인신고를 피한다”고 분석했다. 2021년 기준으로 맞벌이 비율이 46%다. 월 평균 소득은 올해 1분기 기준으로 791만 원이다.
LH가 민간에 발주한 무량판 구조 아파트 293개 단지를 모두 조사했는데 15개 단지에서 철근이 덜 들어간 사실을 확인했다. 준공이 끝난 곳이 9개 단지. 이 가운데 3개 단지는 이미 입주가 시작됐다. 공사 중인 곳이 6개 단지다. 민간 아파트도 안전하다고 볼 수 없는 상황이다.
무량판은 대들보(梁)가 없는(無) 구조라는 말이다. 기둥이 슬래브(상판)를 지지하기 때문에 층고가 높고 층간 소음이 줄어들지만 슬래브 주변에 보강근을 설치하는 등 정밀한 설계와 시공이 중요하다. 삼풍백화점도 무량판 구조였다.
양주회천A15는 154개 기둥에 모두 철근이 덜 들어갔다. 구조 계산을 누락한 경우다. 충남도청이전신도시RH11는 구조 계산을 제대로 하고도 도면에 옮기는 과정에서 실수가 발생했다. 음성금석A2는 다른 층 도면을 보고 공사를 해서 문제가 발생했다. 각각 시공사는 한신공영과 DL건설, 이수건설이다.
검단 아파트 사고의 경우 도면에 전단 보강근이 빠져 있어 작업자들끼리 이상하다는 이야기를 했고 감리 담당자가 시공사를 통해 설계사에 문의했는데 설계사가 괜찮다고 했다고 한다.
첫째, 공기 단축과 원가 절감을 앞세운 해묵은 관행이 문제고, 둘째, 설계 인력 부족도 문제다. 영세한 건축사에게 하청을 맡기면서 부실이 발생했을 수 있다. 셋째, 인건비 절감을 위해 숙련도가 낮은 외국인 노동자들이 늘어난 것도 문제다. “결국 모든 사고는 안전에 얼마만큼 비용을 지불하느냐의 문제”라는 이야기다.
홍성걸(서울대 교수)은 “철근 누락보다 중요한 건 원가를 아끼기 위해 저렴한 골재를 써서 콘크리트 강도가 기준치에 못 미친 것”이라며 “무량판 구조 전체를 문제로 몰면서 붕괴 위험이 낮은 주거동까지 전수조사를 하는 건 굉장한 사회적 낭비”라고 지적했다.
2023년 08월07일.
역전세 대란 잠잠한 이유 세 가지.
첫째, 월셋값이 오르자 전세로 유턴하는 수요가 늘었다. 전월세 전환 비율이 4.8%까지 올랐다. 전세 자금 대출 금리도 5%를 넘다가 3%대로 떨어졌다. 전세가 상대적으로 더 매력적이라는 이야기다.
둘째, 집 주인들이 월세로 돌리는 경우가 늘고 있다. 서울 아파트 전세 매물이 지난해 말 5만4765건에서 8월 들어 3만1445건으로 줄었다.
셋째, 퇴거 자금 대출 기준도 낮아졌다.
전셋값이 떨어져서 문제였는데 일단 반등을 하니 당장 폭탄이 터지지 않고 있는 상황이다. 조선일보는 역전세 우려가 완전히 사라진 건 아니라고 분석했다. 신규 입주가 늘면 전셋값이 다시 떨어질 가능성이 있다.
2023년 08월14일.
이제는 아이 두 명도 다자녀.
아파트 특공(특별 공급)도 2자녀부터 가능하게 됐다. 경쟁이 심해지면 3자녀 가구가 오히려 혜택이 줄어드는 것 아니냐는 이야기도 나온다.
교육비도 지원하고 박물관 할인 혜택도 있다. 초등학교 돌봄교실도 맞벌이와 저소득층이 우선 대상인데 2자녀 이상 다자녀 가구도 포함한다는 계획이다. 자동차 취득세도 줄여준다.
위험선을 넘었다고 평가할 만큼 숫자가 좋지 않은 것은 사실이다. 서울 아파트값은 문재인 정부 5년 동안 99% 오르고, 작년에 22% 하락했는데 올해 들어 그 하락분을 메우고 원래의 높은 가격으로 회귀하고 있다. 주택담보대출 잔액은 1031조 원으로 불어났다. 올해 상반기 전국 아파트 매매 3건 가운데 1건은 30대 이하가 계약했다.
2023년 08월25일.
‘순살 아파트’ GS건설, 영업정지 10개월 맞나.
공주 월송 A4 단지에서는 무량판 기둥 362개 가운데 154개의 전단 보강 철근이 누락된 사실이 확인됐다.
국토교통부는 시공사인 GS건설에 10개월의 영업정지 처분을 내린다는 계획이다. 감리사인 목양건축사사무소에도 6개월 영업 정지 처분을 검토하고 있다.
한국일보도 1면 머리기사로 집값 바닥론에 힘을 실었다. 대단지 아파트 10곳의 실거래가를 분석했더니 전고점의 85%까지 올랐다. 2030 세대의 영끌과 갭투자도 늘고 있다. 7월까지 인허가 건수가 지난해 대비 30% 가까이 줄어 공급 부족도 집값 상승의 요인이 될 수 있다.
일부 언론의 호들갑과 달리 위험 요인도 많다. KB부동산은 “현재 거래량은 과거 10년 평균 대비 여전히 낮은 수준이고 급매물이 대부분 소진되면서 향후 증가세가 제한적일 수 있다”고 경고했다. 여전히 거래량이 절반 수준에 그치고 있다는 분석이다.
각각 올해 7월 기준으로 지난해 같은 기간 대비 -34%, -68%, -37%다. 주택 공급이 가구 수 증가를 따라가지 못한다는 분석이 나온다.
안장원(중앙일보 부동산 전문기자)은 “집값은 경제만이 아니라 정치적 ‘뇌관’”이라고 지적했다. 공급 부족이 집값 급등의 불씨가 되면 2027년 대선판을 뒤흔들 수 있다는 분석이다.
공급이 부족한 건 그럴 만한 이유가 있어서라는 분석도 있다. 허윤경(한국건설산업연구원 연구위원)은 “움츠러든 수요를 무시한 과도한 부양책은 나중에 과잉 공급 부메랑으로 돌아올 수 있다”고 지적했다.
1+1 재건축이 사라지면서 공급이 줄었다는 분석도 눈길을 끈다. 집을 줄여서 거주하는 대신 소형 주택을 임대하거나 자녀에게 증여하는 방식인데 이를테면 전용면적 145㎡를 84㎡+59㎡, 두 채로 쪼갤 수 있다. 문재인 정부에서 다주택자 세금 폭탄을 맞았고 반포지구에서만 9020가구에서 8309가구로 줄었다는 분석이다.
2023년 09월12일.
주택담보 대출 7조 원 늘었다.
가계대출이 1075조 원으로 역대 최대 규모다.
50년 만기 대출이 늘자 정부가 뒤늦게 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 만기를 최대 40년으로 제한했다.
2023년 09월14일.
“민주당 집권하면 집값 또 오른다.”
박종세(조선일보 논설위원)의 분석이다. 민주당 을지로위원회가 최근 발간한 ‘민주당 재집권 보고서’가 김수현(전 청와대 사회수석)의 관점을 그대로 따르고 있기 때문이라는 이유다. “좌파가 집권할 때 집을 사야 한다”는 건 실패한 부동산 철학을 조롱하기 위해 하는 말이다.
“강남 등 재건축에서 발생하는 불로소득을 용납할 수 없기 때문에 규제를 풀 수 없고, 그러다 보면 핵심 지역에 공급이 일어나지 않는다. 공급이 부족하다는 신호가 반복적으로 일어나면 가수요까지 가세해 집값이 천정부지로 오르는 것을 지난 정부에서 목격했다.”
김수현은 주택 공급에 부정적이었고 주거를 복지 측면에서 접근했다. 박종세는 “내로남불 부동산 정책으로는 성공할 수 없다”고 지적했다.
2023년 09월14일.
인구 줄어드는데 집은 왜 부족한가.
첫째, 올해 들어 7월까지 착공 물량이 54% 줄었다. 준공까지 2~3년 걸린다는 걸 감안하면 2025년 입주 물량이 크게 줄어들 거란 이야기다.
둘째, 1991만 가구 가운데 빈집이 140만 가구에 이른다. 20년 이상 넘은 노후주택도 절반에 이른다. 수요가 없는 집이 상당수라는 이야기다.
셋째, 1000명당 주택 수가 한국은 423가구, 서울은 406가구인데 OECD 평균은 462가구다.
넷째, 가구 수도 한동안 늘어난다. 통계청 추계에 따르면 가구 수는 2020년 2073만 가구에서 2039년 2087만 가구로 늘어날 전망이다.
한국자동차연구원에 따르면 공동주택 단지 2만5000여 곳 가운데 32%가 3kW 미만이다.
2023년 10월11일.
공원 만들면 더 높게? 개방형 녹지, 중복 인센티브 논란.
서울시는 90미터 고도 제한을 두고 있는데 건물 지을 때 개방형 녹지를 만들면 더 높게 지을 수 있다.
동아일보는 “건물을 높게 올리는 수단으로 변질될 수 있다”고 지적했다. 지금도 공개 공지를 만들면 용적률과 높이 제한을 완화하는데 개방형 녹지는 추가로 20미터를 더 높일 수 있게 된다. 30% 이상을 개방형 녹지로 조성해야 해서 뉴욕 맨해튼 같은 ‘펜슬형’ 건물이 늘어날 거라는 전망도 나온다.
당장 남산 중턱의 힐튼호텔 부지는 개방형 녹지 인센티브를 적용받으면 23층(71미터)에서 38층(150미터)까지 높여지을 수 있게 된다.
2023년 10월17일.
월세 1만 원, 출근 30분 거리의 ‘시골’ 살기.
화순군이 내놓은 인구 감소 대책이다. 50명이 10:1의 경쟁률을 뚫고 15평 아파트에 당첨됐다. 계약 기간은 2년, 최대 두 번까지 연장할 수 있다. 중위소득 150% 이하만 신청할 수 있다.
보증금 4800만 원은 화순군이 부담하고 입주자는 예치금 88만 원에 1년 치 월세 12만 원을 한꺼번에 내고 입주한다. 관리비는 월 7만 원.
한겨레21이 만난 입주자 안우진은 화순에 아파트를 얻고 광주의 직장으로 출근한다. 월세를 아껴 대출 끼고 아파트를 사는 게 목표다. “‘서울 아파트는 대출해도 못 산다’는 느낌이라면, 지역은 그래도 ‘대출하면 살 수 있다’는 느낌”이라고 말했다. 대중교통은 어렵고 직접 운전해서 광주까지 30분이 걸린다. 화순이 그나마 광주에서 가깝기 때문에 가능한 실험이다. 화순이 탄광 산업으로 잘 나가던 때는 광주에 살면서 화순광업소로 출근하는 직원이 40%는 됐다고 한다.
화순군의 1만 원 아파트가 인기를 끌면서 여러 지역에서 비슷한 대책을 내놨는데 신안군은 신혼부부와 미취학 자녀가 있는 귀촌 가족에게 월세 1만 원 임대 주택을 제공한다. 나주시는 나주에 일자리를 얻어 전입하는 18~45살 청년에게 무상 임대주택을 제공한다. 결국 직장이 관건이라는 이야기다.
노후도시특별법을 논의했던 지난 5월 국회 회의록을 보면 심상정(정의당 의원)이 “속전속결로 다 해치울 것처럼 주민들을 희망 고문하면 안 된다. 총선 앞두고 줄세우기 하는 것”이라고 비판했고 유경준(국민의힘 의원)은 “1·2기 신도시는 이미 처음 시작할 때 특혜를 받았는데 거기에 또 특혜를 부여하는 것이기 때문에 (입법의) 정당성이 없다”고 비판했다.
빠른 변화와 구조적인 변화의 차이를 보라는 제안이다. 소득 대비 집값이 매우 높은 상황에서는 부채를 얼마나 조달할 수 있느냐가 수요를 좌우한다. 부동산 가격이 반등할 때마다 매물이 쏟아져서 상승폭이 제한될 수 있다. 금리 인하는 호재지만 가계 부채라는 변수를 간과해서는 안 된다는 이야기다.
2024년 01월03일.
30년 넘으면 안전진단 없이 재건축 허용.
윤석열의 승부수일까. 1.10 부동산 대책의 핵심은 공급과 수요 확대다. “집을 여러 채 보유했다고 해서 부도덕하다고 징벌적 과세를 하는 건 잘못”이라면서 “약자인 임차인에게 조세가 전가된다”고 했다.
안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있게 하겠다는 것도 파격적이다. 3년 가까이 기간이 단축된다. 재건축 초과이익 부담금도 낮춰주기로 했다. 국토교통부 시뮬레이션에서는 서울시 한 아파트 단지에서 부담금이 1억1000만 원에서 2800만 원으로 줄어드는 것으로 나타났다.
한겨레는 “규제 완화 효과가 크지 않을 수 있다”고 지적했다. 이미 안전 기준을 크게 완화했는데도 목동과 상계동 등 재건축 사업은 지지부진한 상태다. 건설 원가와 주민들 갈등이 더 큰 걸림돌이다. 백준(J&K도시정비 대표)은 “안전진단을 뒤로 미룰 게 아니라 형편이 어려운 재건축 단지에 안전 진단 비용을 지원해 주는 게 바람직하다”고 지적했다.
2024년 01월11일.
시큰둥한 조선일보, “문재인 정권이 이랬다.”
특별히 조선일보의 사설이 눈길을 끈다. “지은 지 30년밖에 안 된 아파트를 부수고 재건축한다는 것은 세계에 없을 국가적 낭비”라며 “이마저 안전 진단도 없이 한다니 상식에 맞지 않는다”고 지적했다. “아파트를 주거가 아니라 돈 버는 투기 수단으로 여기는 세태에 영합하는 포퓰리즘이라고 하지 않을 수 없다”는 이야기다.
“부동산 시장의 경착륙을 막으려는 정부 입장은 이해되지만 지금은 지난 수년간 누적된 ‘미친 집값’의 거품을 빼야 하는 시기”라는 대목은 언뜻 한겨레 사설이라고 해도 어울릴 정도다. “대통령 지지율이 30%대에 머무른 상황에서 총선이 다가오자 근본적인 국민 신임 회복 조치는 없이 뒷감당 힘든 선심 정책만 난사하듯 던지고 있다”고 평가했다.
전기요금 동결과 공매도 금지, 주식 양도세 완화, 금융투자소득세 폐지 등등 포퓰리즘 대책이 쏟아지고 있다. “시종일관 눈앞의 인기에만 연연했던 문재인 정권이 이랬다”는 대목에서 깊은 실망과 분노가 읽힌다.
2024년 01월11일.
재건축을 반대한다.
20년 이상 노후화된 건물이 전체 건물의 67%다. 재건축 91.3%, 재개발 7.7%, 리모델링은 0.4%뿐이다.
고금숙(플라스틱프리 활동가)은 “건물의 목적이 에너지 효율과 삶의 질 향상보다는 아파트를 높게 지어 최대의 투자 수익을 내는 데 있기 때문”이라고 지적했다. “한국인에게 아파트는 ‘사는(거주)’ 것보다는 ‘사는(구매)’ 물건”이라는 이야기다. 망리단길에 사는 고금숙은 재건축 때문에 쫓겨나게 될 상황이다.
얀 겔(건축가)이 이런 말을 했다. “인간의 삶과 도시의 매력에 가장 큰 요소는 역동적이고 열려 있으며 생기 넘치는 길가다.”
재건축은 세입자와 분담금을 낼 수 없는 집주인만 내쫓는 게 아니다. 그 동네 사람들이 쌓아온 역사와 고유성, 거리의 사회성과 골목의 매력도 내쫓는다.
서울만 놓고 보면 매매가 30% 줄고 전세 거래와 월세 거래는 40%와 36% 줄었다. 트리플 감소다. 아직 1월이 며칠 남았지만 통계 집계 이래 가장 적은 수준이다. 이미 지난해부터 거래량이 급감하는 추세다.
경향신문은 세 가지 요인을 꼽았다. 첫째, 부동산 경기 침체가 계속되면서 매수 심리가 얼어붙었다. 둘째, 입주 물량도 줄었다. 올해 2월 입주 물량은 지난해 2월 대비 19%가 줄었다. 셋째, 총체적인 내수 침체까지 겹쳤다. “이주 수요가 순환하지 않는 ‘올스톱’ 상황이 왔다”는 분석이다.
2024년 1월30일.
용산에 100층 랜드마크.
삼성동 코엑스의 2.5배 규모로 초고층 수직 정원 도시를 만든다는 구상이다. 용적률을 1700%까지 허용하기로 했다. 45층에 1km 길이의 공중 보행로도 만든다.
오세훈(서울시장)이 “여의도와 노들섬을 잇는 삼각 형태가 서울의 새로운 중심이 될 것”이라고 말했다.
용산 국제업무지구 사업비가 51조 원에 이른다. 2010년 계획과 비교하면 20조 원이 늘었다.
중앙일보는 “글로벌 경기 침체 우려가 크다”면서 “초고층 건물에 대한 수요가 줄고 있는 만큼 민간 분양도 숙제”라고 지적했다.
2024년 2월06일.
아파트 옥상 69cm 잘라내기.
공항 인근의 김포시 고촌읍 ‘양우내안에’ 아파트. 고도 제한을 초과했다는 이유로 일부 철거 명령을 받았다. 입주도 미뤄졌다.
약간의 오차는 허용하는 경우도 많은데 공항 인근에서는 감리 단계에서 철저히 점검하기 때문에 있을 수 없는 일이라는 게 업계 관계자들의 평가다.
박문서(서울대 교수)는 “도면과 다르게 시공됐다면 시공사와 감리사의 책임”이라면서 “깎아내서 해결할 문제는 아니고 지방정부와 공항공사를 비롯해 관련 기관들이 조정과 보상 계획을 찾아야 한다”고 지적했다.
2024년 2월06일.
용산 개발이 놓친 네 가지.
첫째, 공공성을 우선순위에 두지 않았다. 스카이트레일 전망대가 있으니 공공성이 확보된 거 아니냐고 주장하는데 조정혼(경실련 위원장)은 “결국 국유지의 가치를 높여 민간에 팔겠다는 것 뿐”이라고 주장한다.
둘째, 보안 문제도 있다. 대통령실이 훤히 내려다보이는 자리다. 서울시는 “협의된 사항”이라고만 했다.
셋째, 정체성이 부족한 데다 미국 맨해튼을 베꼈다는 지적도 나온다.
넷째, 실효성도 의문이다. 최은영(한국 도시연구소 소장)은 “한 번 엎어졌던 사업인데 그때 왜 실현되지 못했는지 등에 대한 분석이 없다”고 지적했다.
2024년 2월08일.
용산국제업무지구 조성 조감도(안)
서울 아파트 분양가 21% 폭등.
3.3㎡당 평균 분양가가 1월 기준으로 3714만 원까지 올랐다. 분양가 상한제 규제가 사라졌고 건설 비용도 늘었다. 전국 민간 아파트 평균은 1747만 원으로 11% 올랐다.
서울과 수도권이 많이 오르기도 했지만 평당 6705만 원을 기록한 서초구 메이플 자이의 효과가 크다. (빌 게이츠가 버스에 타면 평균 소득이 크게 뛰는 것과 같은 효과다.)
부산시 부산진구에서 운영하는 도란도란하우스의 보증금은 200만 원, 2년 계약에 최장 20년까지 거주할 수 있다. 공동체 생활이 가능할 정도로 건강 상태가 뒷받침돼야 한다. 음식도 함께 만들고 청소도 함께한다.
한 입주민은 “불 꺼진 집으로 돌아오지 않아서 좋다”면서 “나를 아는 친구들이 곁에 있어서 마음에 든다”고 말했다.
지난해 예산이 2억100만원이었는데 올해는 1억2900만 원으로 줄었다.
2024년 2월22일.
도란도란하우스. 부산진구청 제공.
한국의 그린벨트, 일본도 부러워한다.
그린벨트를 만든 건 박정희(전 대통령)다. “그린벨트라는 거 있지, 그거 한번 해봐” 해서 서울 세종로에서 반경 15km 원형을 따라 폭 2~10km의 영구 녹지를 지정한 게 1971년이다. 국토의 5.4%를 그린벨트로 묶었다. ‘재산권 침해’ 민원이 폭주했지만 대통령 결재 없이 그린벨트를 풀지 못하게 했다.
박중현(동아일보 논설위원)도 “기후변화 때문에 세계적으로 환경 문제가 심각해지는 상황에서 ‘도시의 허파’ 역할을 해온 녹지 규제 완화는 신중할 필요가 있다”고 지적했다. “관권을 이용한 선거 개입이란 비판을 피하기 어렵다”는 지적이다.
2024년 2월23일.
100만 명 몰릴 27억 원짜리 로또 아파트.
5억 로또로 불렸던 지난해 흑석 리버파크 자이는 2가구 청약에 93만 명이 몰렸다.
DH 퍼스티어 아이파크 무순위 청약 3가구가 나왔는데 시세 대비 1억~27억 원이 싸다. (분양가는 전용 34㎡가 6억5600만 원, 전용 59㎡는 12억9000만 원, 전용 132㎡는 21억9200만 원이다.)
실거주 의무도 전매 제한도 없다. 아직 준공 승인이 안 나 담보 대출이나 전세 등기가 안 되기 때문에 세입자나 매수자를 찾기 어려울 수도 있다. 현금 부자 아니면 그림의 떡이란 말도 나온다.
박일근(한국일보 논설위원)은 “끊이지 않는 전세 사기와 나날이 오르는 분양가, 사상 최대 가계부채와 향후 공급 부족 등 산적한 부동산 문제가 이러한 대박 환상과 헛꿈에 가려지는 건 유감”이라고 지적했다. “ 돈 한 푼 안 드는 강남 아파트 로또 기회라면 참전하지 않을 이유가 없다”면서도 “계약 포기 물량을 단순 추첨으로 돌리는 게 정의인지도 의문”이라는 이야기다.
2024년 2월26일.
디에이치 퍼스티어 아이파크 단지배치도. 현대건설 제공.
레지던스를 집이라 해주세요.
레지던스(생활숙박시설)는 법적으로 집은 아니다. 한국에 10만 실 정도된다.
국토교통부는 3년 전 레지던스를 주택 용도로 쓸 수 없다고 정리했다.
주거 용도로 사용하려면 숙박업 등록을 해야 하고 그게 아니라면 오피스텔로 용도 변경을 해야 한다. 위반하면 해마다 시가표준액의 10%를 이행 강제금으로 내도록 했다. 일단 올해 말까지 유예했는데 내년부터는 벌금을 내야 한다.
부산 해운대의 엘시티가 대표적이다. 레지던스로 분류돼 있어 주택 수에도 포함 안 되고 세금도 적다. 아파트를 짓기 어려운 곳도 레지던스는 규제가 약했다. 주택이 아니라 종합부동산세도 없었다. 하지만 수천만 원의 벌금을 내야 한다면 이야기가 달라진다.
오피스텔로 전환하는 것도 쉬운 일이 아니다. 오피스텔은 복도 폭이 1.8m인데 레지던스는 1.5m다. 주차장도 75㎡에 1대 이상 확보해야 한다. 레지던스 거주자들은 준주택으로 지정해 달라고 요구하고 있다.
“선대인 때문에 집 못 샀다”고 말하는 사람들이 많다. 선대인(선대인경제연구소 소장)은 2000년 후반부터 “공급이 늘어난 아파트를 감당할 인구가 없다”면서 “지금보다 싸게 살 수 있는 기회가 온다”고 주장했다. 임지선은 그때는 선대인이 틀렸지만 지금은 달라졌다고 본다.
금리는 여전히 높고 은행들은 유동성을 조이고 있다. 거래도 부진하다. 대출받아 집 살 생각을 하는 사람들도 줄었다. 생산가능인구는 선대인이 잘 팔리던 때보다 훨씬 줄었고 합계출산율은 지난해 4분기 기준으로 0.65명까지 떨어졌다.
두 가지 주장이 충돌한다. 여전히 똘똘한 한 채가 필요하다는 사람들도 있고 이제는 대세 하락을 피할 수 없다는 사람들도 있다.
그때나 지금이나 판단은 당신 몫이다. 지금 아파트를 사면 언젠가 되팔 수 있어야 한다. 계속 인구가 줄어드는데 지금 가격으로 사줄 사람이 있을까.
정용찬(새로운사회를여는연구소 연구원)은 “전세에서 월세 중심 시장으로 재편되는 순간 월세가 엄청나게 오르는 시장 재구조화는 피할 수 없을 것”이라고 지적했다.
지수(민달팽이유니온 위원장)는 “장기적으로 저렴한 공공임대 매입형을 늘려야지, 기업에 돈을 지원하면서 임대주택을 늘리겠다는 것은 임대료 상승만 부추길 뿐”이라고 말했다.
2024년 06월24일.
분양 실적 0, 대구 상인푸르지오의 딜레마.
9개 동 990가구 아파트가 준공 승인을 받고도 입주자가 없다.
전북은행과 대구은행 등이 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 5128억 원을 빌려줬고 주택금융공사가 90%를 보증하고 있다. 만약 분양이 실패하더라도 은행들은 4600억 원을 돌려받을 수 있다는 이야기다. 악성 미분양은 고스란히 주택금융공사 몫이 된다. 시행사는 이미 자본 잠식 상태다.
한겨레는 “대규모 공공자금을 투입해 묻지 마 투자를 하고 공공이 책임을 짊어지는 구조”라고 분석했다.
함영진(우리은행 부동산리서치랩장)은 “최근 몇 년 동안 착공이 줄어 서울 등 도심 공급 부족은 당분간 이어질 것”이라고 전망했다.
2024년 07월19일.
광화문랜드.
전상인(서울대 교수)은 핫플이 된 광화문광장보다는 맨살의 여백을 드러낸 송현광장을 추천한다.
“듬성듬성한 잔디밭이나 여기저기 패인 웅덩이가 자연스러운 송현광장에는 무언가 광장 본연의 아우라가 있다. 적당한 위요감(圍繞感, enclosure)과 약간의 쓸쓸함은 물론이거니와 ‘뜻밖의 재미’(serendipity)까지 선사한다. 아이들의 즉흥 장난, 야생화와 들고양이, 낯선 이의 말 걸기 같은 것 말이다.”
올해 상반기 서울 아파트값이 0.55% 올랐는데 지방은 0.98% 떨어졌다. 집값 양극화도 심해지고 있다. 하위 20% 대비 상위 20% 매매 가격을 말하는 5분위 배율은 2018년 4월 5.1에서 올해 4월 10.4까지 뛰어올랐다.
자칫 불안과 공포가 가수요를 부추기면 걷잡을 수 없는 상태가 될 수도 있다.
심윤희(매일경제 논설위원)는 “정부가 경계해야 할 것은 ‘근자감’과 ‘실책’”이라고 지적했다. 윤석열 정부는 “공급은 충분하다”는 말만 되풀이 하고 있다. 인허가 물량이 올해 들어 5월까지 전년 대비 24%나 줄어든 것도 심상치 않다. 심윤희는 “과열을 식히고 공급 절벽 불안을 잠재우려면 정부가 명확한 공급 신호를 줘야 한다”고 강조했다.
김수현(전 청와대 정책실장)은 “대출 규제를 더 강하게 하지 못한 것이 실패 요인이었다”고 털어놓은 바 있다. 윤석열은 문재인 정부의 실패에서 교훈을 얻지 못했다. 특례보금자리론이 지난해 40조 원, 신생아 특례대출이 올해 들어 6조 원 풀렸다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 두 달 미루면서 ‘막차 수요’를 불러일으켰다.
“‘부자 감세’ 프레임이 무서워 정부가 실효성 있는 대책을 외면하는 사이, ‘전세난→아파트 전세가 급등→아파트 매매가 상승’ 흐름이 만들어졌다”는 분석이다.
조선일보에서 ‘정부의 실패’라는 말이 나온 것도 의미심장하다. “정부가 집값을 잡을 생각이 없다”는 말도 나오고 심지어 정부가 부동산 PF를 해결하러 집값 상승을 바란다는 관측도 나온다.
2024년 07월25일.
공급 부족, 내년이 더 문제다.
서울시는 공급이 안정적이라고 보는데 업계에서는 공급 절벽을 이야기한다.
비즈워치는 착시효과가 있다고 분석했다. 서울시 집계에는 후분양과 도시형 생활주택 등이 포함돼 있다. 둔촌주공 재건축 1만2032가구가 포함된 것도 감안해야 한다. 대략 서울시 통계(3만7897가구)와 한국부동산원 통계(2만8664가구)의 중간 정도가 맞다고 보면 된다는 이야기다.
올해는 위기라고 할 정도는 아니지만 내년이 문제다. 5월 누적 기준으로 전년 대비 인허가가 24% 줄었다. 인허가 이후 4~5년 뒤 입주가 시작된다는 걸 감안하면 2~3년 뒤에 본격적인 공급 부족이 시작된다는 이야기다.
2024년 07월25일.
‘줍줍’ 로또 청약.
일반 청약으로 나온 서초구 래미안 원펜타스는 분양가가 23억 원인데 시세가 42억 원에 이른다.
