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문제는 ‘최저주거기준’이다

어제(12월 11일) 오전 경기도 화성 동탄 신도시 ‘행복주택 단지’를 찾은 문재인 대통령은 국토교통부 장관 후보자인 변창흠 LH사장과 전용면적 44㎡ 투룸형 아파트를 현장 점검했다. 변 후보자와 문 대통령은 이렇게 말했다.

“방이 좁기는 하지만 아이가 둘 있으면 위에 한 명, 밑에 한 명 둘 수 있습니다. 재배치해서 책상을 두 개 놓고, 같이 공부할 수 있습니다. 아이가 더 크면 서로 불편할 수 있으니까요.”(변창흠 후보자)

“신혼부부에 아이 한 명이 표준이고, 어린아이 같은 경우에는 두 명도 가능하겠네요.” (문재인 대통령)

우선, 13평(전용)이냐 21평(공급)이냐 

일부 언론은 (부)제목에 “13평 (투룸)”을 넣어 문재인 대통령의 발언을 문제 삼았다.

  • 13평 임대주택 본 文 “부부에 아이 둘도 살겠다”…野 “그게 할소리냐” (중앙일보, 손국희)
  • 공공임대주택 찾은 文대통령, ’13평 투룸’서 한 말은? (머니투데이, 최경민)
  • 13평 투룸 임대아파트 본 文대통령 “공간 배치가 진짜 아늑하기는 하다” (조선비즈, 손덕호)
  • 동탄 임대아파트 13평 본 뒤 “아이 둘도 키우겠다”(부제목) (이투데이, 정일환, 이상 모두 11일 자 기사들)

이들 언론 보도를 접하고, 많은 이들이 문 대통령의 발언을 비판했다. ’13평 방 두 개 아파트에 4인 가구가 (제대로) 살 수 있느냐’는 것. 국민의힘 대변인은 “문 대통령이 현실과 얼마나 동떨어진 생각을 갖고 있는지 상징적으로 드러난 장면”이라고 논평했다.

하지만 불필요한 오해는 풀고 가자. 문제의 동탄 임대아파트의 전용면적은 44.4㎡로, 평수로 환산하면 13.43평이지만, 통상 ‘아파트 평수’를 말하는 것이라면 13평이 아니라 21평 전후로 통할 집이다. 우리가 흔히 부동산 실무에서는 말할 때 주택 평수 기준은, ‘전용면적’이 아니라 ‘분양면적’이나 ‘공급면적’을 쓰기 때문이다. 이 집의 경우 복도와 계단 등  주거공용면적 26.9㎡를 포함한 ‘공급면적’은  71.3㎡(21.6평)이다.

화성 동탄 신도시 '행복주택 단지' 44A, 44A-1형 (출처: LH공사) 일부 언론에서 13평('전용면적')으로 보도한 주택의 분양면적은 21평대('공급면적')다.

화성 동탄 신도시 ‘행복주택 단지’ 44A, 44A-1형 (출처: LH공사) 일부 언론에서 13평(‘전용면적’)으로 보도한 주택의 분양면적은 21평대(‘공급면적’)다.

하지만 앞서 언급한 언론들은 ‘전용면적’을 마치 ‘공급면적’처럼 보도했다. 중앙일보의 올해 4월 기사를 보자.

‘아파트 59㎡’가 통상 ‘(전용면적) 18평이 아닌 (공급면적) 25평’인 이유에 관해 친절하게 설명하는 중앙일보지만, [13평 임대주택 본 文 “부부에 아이 둘도 살겠다”…野 “그게 할소리냐”]라는 기사에서는 마치 13평이 전용면적 아닌 공급면적인 것처럼 오해할 수 있는 제목을 썼다. ‘그게머니’. 모쪼록 중앙일보를 비롯한 해당 언론들이 평소 ‘분양면적’을 마치 ‘전용면적’인 것처럼 부풀려 보이게 하는 광고들에도 마땅히 경종을 울려 주리라 믿는다.

전용면적? 공급면적?  

  • 전용면적: 현관문 안 공간. 방, 거실, 화장실 등을 포함한 주택의 ‘실면적’이다. 단, 발코니(베란다)는 포함하지 않는다(그래서 발코니와 베란다는 ‘서비스 공간’). 정부 법적 주택 면적의 기준이고, 각종 세금의 기준이 된다. 하지만 부동산 실무나 실생활에서 ‘아파트 평수’를 이야기할 때는 통상 ‘전용면적’이 아니라 ‘공급면적’을 가리킨다. 즉, 전용면적은 상대적으로 잘 쓰지 않는 용어다.
  • 공급면적(‘분양면적’): 아파트를 기준으로 계단과 복도 등 ‘주거공용면적’를 전용면적에 더한 면적을 ‘공급면적’이라고 한다. 부동산 실무에서 공인중개사사가 말하는 “OO평”이라고 할 때 그 평수는 ‘공급면적’을 가리킨다. 흔히 자기집 평수로 알고 있는 면적이다. 평당 분양가의 기준이 된다. 위에 언급한 기사들에서 독자의 착오와 혼동을 초래한 원인 중 하나다.
문재인 대통령이 어제(12월 11일) 방문한 하는 동탄 임대아파트 평면도. (출처: LH공사)

문재인 대통령이 어제(12월 11일) 방문한 하는 동탄 임대아파트 평면도. (출처: LH공사)

전용면적이라는 말은 감춘채 ‘13평에서 어찌 저런 말을!’이라는 반응을 이끌어낸 기사는 악의적 의도가 있다 쳐도, 대통령의 발언에 아쉬운 점이 없지 않다. 사실 부부와 아이2명의 4인 가족이 살만하기에 44㎡라는 전용면적은 그리 넉넉하지는 않다.

현재도 그 정도 공간에서 살아가시는 분들에게 실례를 무릅쓰고 말하자면, 최저주거기준 43(13.01평)은 간신히 넘긴 수치이긴 하지만,  ‘좋아서 살고 싶은 수준’은 아니다.

이런 현장에서 대통령이라면, 그간의 노고를 자랑하고 싶은 국토부와 한국토지주택공사 앞에서라 해도, ‘어린 아이라면 둘도 가능’이라 하기보다는 ‘정해진 예산 안에서 수고는 하셨으나 그래도 아이를 키우기에는 좀 좁지 않겠나’ 하는 식으로 접근했으면 좋았을 것이다. 물론 그렇게 말했어도 “평생 공공임대나 살라고?” “니가 가라 공공임대”(유승민)라고 외치거나,  ‘임대주택 주제에 최저주거기준보다 넓으면 됐지 뭘!’ 하는 분들은 이번엔 반대 방향에서 대통령을 비판했겠지만 말이다.

유도주거기준

문제는 ‘최저주거기준’이다 

그래서, 문제는 최저주거기준이다. 대통령의 발언을 비판한 이들 중에 상당수는, 동탄 임대아파트의 주택면적이 최저주거기준보다 고작 0.4평이 아니라 훨씬 더 넓었다면, 또 왜 임대아파트에 그렇게 공공재원을 투입하느냐며 문제삼았을지도 모른다. 국가가 보편적인 기준으로서 최저 면적을 “4명이면 13.01평”으로 정한 것에는 큰 문제의식 없이 받아들이면서, 대통령이 ‘13.43평에 어린 아이 둘과 살 수 있다’라고 말하면 ‘현실을 모르는 꼰대’라 비판하게 되는 것도, 그래, 인지상정이라 할 수 있을지도 모른다. 다시 그래서, 문제는 최저주거기준이다. 그리고 그 적용범위다.

최저주거기준은 서구에서 20세기 초반 이미 논의, 도입되었다. 2000년 건설교통부 고시로서 주거기준이 제시되고 2003년 주택법에서 공식 도입된 이래, 우리나라에서도 주거복지와 삶의 질을 나타내는 지표이자 목표로 활용되고 있다. 세부적으로는 면적 및 방의 개수, 시설기준, 구조·성능·환경 기준으로 구성된다. 2000년 당시에는 미달 가구 비중이 23.4%에나 달했다. 이후 지속 감소하다가 2016년-2017년 사이 소폭 상승했고, 다시 줄어들어서 지금은 5%를 약간 넘는 수준이다. 삶의 질이 향상되어온 척도라 볼 수 있을 것이다.

이는 말 그대로 ‘최저’의 선을 정한 것이니, 삶의 질 향상을 위해서 바람직한 수준의 기준이 필요하다고 하여 거론되기 시작한 것이 ‘유도주거기준’이다. 1인가구의 비중이 커지며 1인가구도 방이 2개가 있고, 면적도 최저기준이 14라면 유도기준은 33로 대폭 확대되어야 한다고 설정하였다. 주거기본법을 통해 법적 근거는 마련되어, 구체적 기준을 정하려던 논의는 2016년까지 나름 야심차게 진행되었으나 현재는 중단된 상태다.

최저주거기준

그런데 최저주거기준 미달 가구가 줄어들고 있다고 안심할 수는 없다. ‘주택’을 대상으로 적용되는 기준이다 보니, 고시원 같은 ‘비주택’에 거주하는 경우에는 아예 조사대상조차 못된다는 함정이 있기 때문이다. 판자집, 비닐하우스 등 주택 이외의 거처에 사는 인구의 비중은 2005년 0.4%, 2010년 0.7%, 2015년 2.1%에서, 2016년 3.9%로 급격히 증가하고 있다. 이 중 약 절반 정도는 오피스텔로서 주거환경이 양호한 편이라 해도, 나머지도 무시할 수 없는 수치가 되었다. 특히 수도권 ‘비주택’ 가구 중 68.7%가 몰려 있는 고시원과 고시텔 인구의 폭증 때문으로 보인다. 심각한 문제다.

주택 이외의 거처 구성 비율

대통령의 발언이 문제라고 지적하는 이들은 그렇다면 이 최저주거의 기준도 문제 삼는 것이 마땅하다. 설령 최저주거기준을 법적으로 정하지 말고 시장에 맡겨야 한다는 급진적인 주장을 하는 분이라 해도, 당장 공기업이 짓는다면 법적 기준에 따라야 하고 별 근거 없이 이보다 더 좋게 짓기는 힘들다는 것까지 부정하긴 힘들 것이다.

 

전용면적 13평이든 공급면적 21평이든, 아이 둘을 키우기에 좁다면, 주거의 최저선에 대한 기준에 대한 우리의 사회적 합의가 변해야 한다.

 

당장 모든 주택을 유도주거기준에 맞춰 공급하기에는 무리라면, 3단계로 구분하여 접근하는 것도 가능할 것이다.

  1. 최저 주거기준: 절대 하한선. 국가 개입의 정도에 관해서는 논의 가능하다. 유럽에서는 초과 인원에 대해 아예 거주 등록을 안 받는 경우도 있지만 부작용도 만만치 않다. 특히 우리는 실거주 여부 확인도 당장은 어려운 상황이다. 기존 건물에만 인정, 향후 재건축에 우선순위 부여 등 가능하다.
  2. 적정 주거기준: 공공주택 공급 기준으로 삼을 만하다. 민간주택에도 신규 주택이라면 적용 여부를 신중하게 검토할 필요가 있다(형평성 및 자원 배분의 정당성 차원에서 논쟁의 여지). 구체적인 문제의식과 수치는 ‘서울시민 복지기준 설정연구’에서도 이미 다룬 바 있다.
  3. 권장/유도 주거기준: 적용의 실효성이 있도록 수립을 마무리하고, 시장에는 의무가 아닌 참고용으로 제시할 수 있을 것이다.

잊지 말아야 할 것은 최저주거기준의 상향조정 외에도 그 적용범위다. 최저임금에 비유하자면, 시간당 임금기준을 올리는 것도 중요하지만, 이 기준을 안 지키는 경우가 없도록 하는 것도 그 못지 않게, 혹은 더 시급할 수도 있기 때문이다. 아래 그림에서는 검은 사각형을 붉은 사각형으로 옮겨오는 문제다. 중산층도 들어가는 임대주택이나 최저주거기준 상향 조정은 수직 방향 파란색 화살표의 노력이라면,  이 최저주거기준에 미달하는 수준으로 사는 가구를 줄이는 것이 수직 방향 빨간색 화살표의 노력이고, 아예 조사 대상에도 들어가지 못하는 사람들이 없도록 하는 것, 즉 누락 가구를 해소하는 것은 수평 방향 빨간 화살표의 노력이다. 무엇 하나가 완전히 끝나야만 다른 하나를 추진할 수는 없겠지만, 그래도 빨간색 부분부터 우선 신경 써야 할 것으로 보인다.

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특히 신경 써서 접근하고 해법을 찾을 분야는 ‘누락’ 대상에 관한 대책이다. 지난 20여년 간 최저주거기준의 적용을 받는 제도권 안의 ‘미달 가구’가 줄어드는 사이, 그 적용을 받지 못하는 ‘누락 가구’가 늘어난다는 것 중대한 문제다. 주거의 양극화가 심해지고 ‘제도권’ 밖의 인구가 늘어난다는 것은 장차 사회통합에 심각한 위협이 되기 때문이다. 인터넷 여론에서도 잘 보이지 않는 ‘투명인간들’의 거처 문제는 보편적 주거권을 고민하는 진보든, 체제를 수호하고자하는 보수든 막론하고 해결에 나서야 할 문제다. 작금의 ‘전세의 월세화’ 걱정과 투기 근절 논의 속에 우리 사회의 근간이 흔들리고 있지는 않은지 살펴야 할 것이다.

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필자 소개

경호
초대필자

돈 안되는 부동산 업계에 종사하며 희망은 격렬하지만 너무 느린 삶을 살고 있습니다.

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