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25평 강남/비강남 격차 ‘9.4억’, 정권별 서울 아파트 시세 분석

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트 값은 문재인 정부에서 가장 크게 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산 정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다.1 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사 방법 및 기준 

  • 조사 대상: 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지, 약 6만 3천 세대 규모.
  • 아파트 시세: 국민은행 등 부동산 시세정보 활용(매년 1월 기준 시세).
  • 공시지가 시세반영률: 아파트 평당 시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것.
  • 건물 값: 아파트 노후도에 따라 평당 100만 원~500만 원을 적용.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물 값을 제외한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만 원에서 2020년 3,956만 원으로 2.4배(2,807만 원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만 원, 이명박 정부 192만 원, 박근혜 정부 523만 원, 문재인 정부 1,540만 원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만 원)이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만 원)보다 7배 더 높다.

아파트 평당 공시지가는 2003년 454만 원에서 2020년 1,641만 원으로 1,187만 원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황 (2020년 1월 기준, 단위 : 만원/평당), 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치임. 

정권서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황 (2020년 1월 기준, 단위 : 만 원/평당), 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치임.

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다.

강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만 원에서 2020년 평당 6,828만 원으로 17년간 5,063만 원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만 원, 이명박 정부 512만 원, 박근혜 정부 1,049만 원, 문재인 정부 2,693만 원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만 원, 이명박·박근혜 정부 537만 원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만 원에서 2020년 평당 3,111만 원으로 17년간 2,104만 원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만 원, 이명박 정부 ?186만 원, 박근혜 정부 367만 원, 문재인정부 1,201만 원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만 원, 이명박·박근혜 정부 181만 원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만 원, 이명박 정부 1,543만 원, 박근혜 정부 2,225만 원, 문재인 정부 3,717만 원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 강남과 비강남 아파트의 격차는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

강을 사이에 두고 같은 25평 아파트라도 강남아파트는 비강남 아파트에 비해 2배 정도 비싸다.

한강을 사이에 두고 ‘같은 25평 아파트’라도 강남아파트는 비강남 아파트에 비해 약 10억 정도(=9.4억) 비싸다. 이 격차는 2003년(4.7억)의 두 배다. 물론 서울에 아파트를 가지고 있다면, 그야말로 로또 맞은 거지만.

정권별 서울 아파트 값 상승액 (25평 아파트 기준)

정권별 서울 아파트 값 상승액 (25평 아파트 기준)

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만 원에서 2020년 평당 1,339만 원으로 885만 원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각해야 할 건물 값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만 원에서 2020년 평당 2,515만 원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다.

결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓 통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다.


  1. 국토교통부는 11월 3일 ‘공시 가격 현실화 로드맵’을 공개하면서 시세반영률(현실화율)을 단계적으로 90%까지 올리겠다고 발표했다.

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필자 소개

경실련
초대필자. 시민단체

시민의 뜻과 힘과 지혜를 합하여, 일한만큼 대접받고(경제정의), 약자가 보호받는 (사회정의) 정의로운 사회 건설을 위해 기여합니다. → 홈페이지

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