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대한민국 땅값은 얼마인가? (feat. 정권별 비교)

경실련 분석 결과 2019년 말 기준 대한민국 땅값은 1경 2,281조 원으로 추정된다. 공시지가 총액에 공시지가 평균 시세반영률(43%) 등을 적용 산정한 결과이다. 경실련은 앞서도 여러 차례 공시지가와 실거래가 또 시세를 비교 발표해왔다.

2020년 서울 표준지 아파트 공시지가 시세반영률은 33%이고, 2020년 실거래된 1천억 원 이상 고가빌딩의 공시지가 시세반영률은 33%로 나타났다. 단독주택 공시가격 시세반영률도 40~50% 수준으로 이를 고려하여 전체 평균 시세반영률을 43%로 적용하여 땅값 시세를 추정했다.

한국은행도 땅값을 매년 발표하고 있으며, 2019년 말 기준 8,767조 원이다. 국토부는 매년 공시지가를 결정 고시하며 ‘시도별 지가총액’을 발표해왔다. 그러나 2019년 말 부동산 통계 왜곡에 대한 국민 비판을 의식해서인지 올해 땅값을 아예 발표하지 않았다.

국토부는 통계조작 왜곡 논란에 적극적으로 공개 검증에 나서야 할 상황에서 자료를 숨기고, 2019년 12월 3일 경실련의 토지가격을 비판하고, ‘토론’을 제안한 뒤에도 아직도 나서지 못하고 있다. 경실련은 국토부가 발표한 전년도 땅값(5,519조원)과 표준지공시지가 전년 대비 상승률(6.33%)을 적용하여 산정한 결과 국토부 공시지가는 5,868조 원이었다.

이를 간단히 비교 정리하면 다음과 같다.

경실련 vs. 한국은행 vs. 국토부 (2019년 말 기준, 추정치)

  • 경실련: 1경 2,281조 원 
  • 한국은행: 8,767조 원 
  • 국토부: 5,868조 원 (공시지가) 
대한민국 땅값. 경실련 추정치는 별론으로 한국은행과 국토부 추정치 차이도 아주 심하다.

대한민국 땅값. 경실련 추정치는 별론으로 한국은행과 국토부 추정치 차이도 아주 심하다.

경실련, 한국은행, 국토부 발표 대한민국 땅값 중 정부 소유 땅값을 제외한 민간소유 땅값과 정권별 상승액 등을 비교하였다.

1. 대한민국 땅값은 얼마인가?

한국은행 땅값 통계는 연말, 국토부 공시지가는 매년 1월 1일 기준. 이번 분석에서는 2020년 1월 공시지가를 2019년말 국토부 땅값으로 간주하고 비교분석했다.

경실련이 산출한 대한민국 민간소유 땅값은 1경 104조 원이다. 한국은행 발표는 6,590조는 시세의 65%, 국토부 공시지가는 4,345조로 시세의 43%에 불과하며, 정부 부처별로도 차이도 크다. 경실련과의 차액도 한국은행은 3,514조원, 국토부는 5,759조원이나 된다.

한국은행은 토지가격을 “기록 시점의 현재 (시장)가격으로 평가”했다고 밝히고 있다. 국토부의 공시지가도 관련법에는 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”으로 시장가격으로 규정되어 있다. 그럼에도 정부 기관의 발표 통계에도 그 차이액이 수천조 원에 달해 통계 부실을 보여준다.

대한민국 정부/민간 소유 땅값

대한민국 정부/민간 소유 땅값

2. 정권별 땅값 변동 

경실련 추정 땅값 기준으로 민간소유 땅값은 공시지가가 도입된 1990년 말 1,484조에서 30여 년이 지난 2019년 말 1경 104조으로 1990년말 대비 6.8배로 올랐으며, 상승액은 8,620조가 된다.

  • 정권별로는 노무현 정부에서 3,123조원으로 가장 많이 올랐다.
  • 연간 상승액으로는 문재인 정부에서 2,669조로 연평균 890조원이 상승, 역대 정부 최고로 올랐다.특히 부동산 가격이 하향 안정화됐던 이명박·박근혜 정부의 연평균 상승액(평균 100조원)과 비교해 보면 문재인 정부 상승액이 9배나 된다.
  • 1990년 이후 상승액의 67%가 노무현, 문재인 정부에서 올랐다.
정권별 민간 소유 땅값 상승액 추이 (경실련 추정치). 아이러리하게도 부동산을 통한 경기 부양을 의도했던 것으로 평가받는 이명박과 박근혜 정권에서는 부동산 가격이 떨어지거나 안정됐고, 부동산과의 '전쟁'을 선포한 노무현, 문재인 정권에서는 부동산이 폭등했다.

정권별 민간 소유 땅값 상승액 추이 (경실련 추정치). 아이러리하게도 부동산을 통한 경기 부양을 의도했던 것으로 평가받는 이명박과 박근혜 정권에서는 부동산 가격이 떨어지거나 안정됐고, 부동산과의 ‘전쟁’을 선포한 노무현, 문재인 정권에서는 부동산이 폭등했다.

3. 정부 통계도 제각각 엉터리

막대한 예산을 투입해서 조사한 정부 통계도 제각각이다. 2020년 공시지가·공시가격 조사예산은 1,800억 원이다. 하지만 민간소유 땅값의 경우 2019년 말 기준 한국은행 발표치와 3,514조 원이나 차이난다. 차액은 2000년에 418조에서 지속 증가해왔으며, 문재인 정부 이후 2017년말 기준(차액 1,962조원)보다도 높다.

땅값 상승률도 제각각이다. 국토부는 매년 지가변동률을 조사발표하고 있다. 문재인 정부 이후 전년 대비 지가변동률의 3년 누계치는 12.2%이다. 공시지가의 전년 대비 상승률 3년 누계치는 22.4%이다. 2020년 공시지가 상승률은 아직 발표되지 않았는데, 표준지공시지가 상승률 6.33%를 적용하여 산출한다. 한국은행이 발표한 땅값 기준 전년 대비 상승률은 3년 누계치가 22.4%로 국토부 공시지가 상승률과 일치하고 지가변동률의 2배나 된다.

하지만 경실련 추정 땅값 기준 전년 대비 상승률의 3년 누계치는 32.4%로 국토부 지가변동률은 경실련의 0.4배, 한국은행 상승률은 경실련의 0.7배에 불과하다. 이처럼 막대한 예산을 투입해서 조사한 정부의 땅값 통계가 시세를 반영하지 못할 뿐 아니라 부처끼리도 제각각 발표되며 정확한 부동산시장 진단을 어렵게 한다. 이런 혼란은 정부의 땜질식 부동산 미봉책으로 이어질수 밖에 없다.

부처별로 기관별로 발표하는 정부 통계도 모두 제각각이고, 체계가 갖춰져 있지 못하다.

부처별로 기관별로 발표하는 정부 통계도 모두 제각각이고, 체계가 갖춰져 있지 못하다.

4. 불로소득주도성장? 가구소득, 최저임금 상승액 압도

문재인 정부 이후 땅값 상승액을 가구소득 및 최저임금 증가액과 비교했다. 연간 가구소득은 2016년말 5,172만 원에서 2019년말 5,724만 원으로 552만 원 증가했다. 최저임금은 2016년말 1,622만원에서 2019년말 2,154만원으로 532만 원 증가했다. 같은 기간 땅값은 2,669조원, 가구당 1억3천만 원이 증가했다. 결과적으로 불로소득이 가구소득 증가액의 23배, 최저임금 증가액의 25배나 많이 증가하는 ‘불로소득주도성장’을 해왔음을 알 수 있다.

공시지가, 집값 통계의 조작 왜곡 문제는 국감장에서도 지적됐다. 이에 대해 감정원은 표본 수를 늘리겠다는 미봉책을 제시, 또 비난을 자초했다. 지금 가장 큰 문제는 일부 관료와 전문가 등이 불투명하고 불공정한 과정으로 부동산통계를 조작하고 무능한 장관과 청와대 참모들조차 이를 방치하고 있다는 점이다. 역대 정부 최고로 땅값이 상승했음에도 불구하고 과거 정부를 탓하며 근본 해법을 제시하지 않는 이유이기도 하다.

더는 통계조작으로 국민을 속이고, 고통스럽게 하지 마라. 대통령은 지금이라도 역대 정부 최고로 땅값이 상승한 실태를 직면하고 근본 해법을 제시해야 한다. 특히 거짓통계로 국민과 대통령을 속여온 관료와 무능한 장관을 교체해야 한다. 통계조작을 중단시키고 지금 당장 공시지가 산출근거, 시도별 땅값, 지역별 유형별 공시지가 시세반영률 공개 등 관련 자료를 투명하게 공개하고 검증받아야 한다. 마직막으로 부동산 가격 폭등의 심각성을 인지하고 분양가상한제 전면시행, 거품 없는 토지임대 건물만 분양 확대, 공시지가 2배 인상 등의 투기근절책을 제시하기 바란다.

부동산 상승액에 따른 '부동산불로소득'은 가구소득이나 최저임금 상승액을 압도했다.

부동산 상승액에 따른 ‘부동산불로소득’은 가구소득이나 최저임금 상승액을 압도했다.

 

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필자 소개

경실련
초대필자. 시민단체

시민의 뜻과 힘과 지혜를 합하여, 일한만큼 대접받고(경제정의), 약자가 보호받는 (사회정의) 정의로운 사회 건설을 위해 기여합니다. → 홈페이지

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