“집값보다 위험한 건 임차료… 공급 대란은 이제 시작, 2028년 총선이 위험할 수 있다.”

“2015년 이후 최악의 임대차 대란이다. 정부는 최적화 함정에 빠져 있다. 2028년 총선이 위험하다.”

채상욱(커넥티드그라운드 대표)

서울 임대차 시장이 불안하다. 아파트 전월세 물량이 사라졌다. 꽁꽁 얼어붙은 시장 탓에 집 주인이 면접 보고 세입자를 고른다는 이야기가 나온다.

서울시가 한국부동산원이 공표한 2026년 3월 서울 아파트 실거래가격 지수 동향과 아파트 거래 통계를 분석한 결과, 지난 3월 서울 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 1.36% 상승한 것으로 나타났다. 이는 관련 통계가 있는 2014년 이후 역대 최고치로, 8개월 연속 상승이다.

정부는 22일 부랴부랴 2027년까지 수도권에 총 9만 가구의 비아파트 매입 임대 물량을 공급하기로 했지만 공급 가뭄을 해갈하기엔 역부족하다.

매매, 전세, 월세 모두 뛰고 있는 부동산 시장을 경고하는 목소리는 작다. 주식시장으로 눈을 돌린 정부·여당은 ‘코스피 8000’을 상찬하기 바쁘다. 부동산 전문 애널리스트이자 유튜브 채널 ‘채상욱의 부동산 심부름센터’ 운영자 채상욱(커넥티드그라운드 대표)은 26일 슬로우뉴스 인터뷰에서 “당국자들을 포함해 모두 ‘흐린 눈’을 하고 있다”고 질타했다.

이게 왜 중요한가.

• 임차료 폭등을 계속 방관할 경우 가혹한 대가를 치를 수 있다.
• 부동산 ‘매물’은 매도 물량일 뿐인데 정부는 매물 증가에만 집착하고 있다. 그보다 더 중요한 것은 주택 공급(건설)이라는 게 채상욱의 주장이다.
• 전세가가 10년 6개월 만에 최고치다. 정부의 주택 착공 실적은 목표치에 크게 미달한다. 이를 해결하기 위해 주거 정책 컨트롤 타워가 시급한 상황이다.
• 채상욱은 “주택 기금을 저리의 공급자 금융으로 전환하여 공공 주도 주택 공급을 늘려야 한다”고 강조했다. “분양 중심 공급에서 벗어나, 임대 주택 건설을 촉진하는 특별법을 만들어야 한다”는 이야기다.

최악의 임대차 대란…“부동산 아마추어 정부”

— 부동산 시장 어떻게 보고 있나?

“내가 심각성을 따로 말하지 않아도, 서울 아파트 전세 가격 통계가 2015년 11월 이후 10년 6개월 만에 최대 상승치를 기록하고 있다. 임차료 강세가 과거 10년의 어느 때보다 높다. 2015년 이후 최악의 임대차 대란이다. 굳이 다른 통계로 심각성을 전할 필요가 없는 수준이다. 어차피 같은 얘기를 해도 (정부는) 듣지 않을 것이고….”

— 이재명 대통령이나 정부 주요 인사, 유력 정치인들, 주요 공영방송은 임대차 대란에 다소 무관심한 모습이다.

“당국자들을 포함해 모두 ‘흐린 눈’을 하고 있다. 왜 그런지는 그들에게 물어야 한다. 정부는 마치 전월세는 평온한데 투기 세력이 집을 매수해 매매가만 올라가는 상황으로 인식하는 모습이다. 전월세가 매매가를 밀어올리는 현재 상황은 투기가 아니라 실수요가 붙고 있는 거다. 전월세를 안정화하기 위한 대책이 진작부터 필요했다. 정부는 특정 상황이 닥쳐야 정책을 내놓는 식의 최적화 함정에 빠져 있다. 이러면 시장에 끌려갈 수밖에 없다. 문재인 정부 때도 풍선 효과를 막느라 시장에 질질 끌려가지 않았던가.”

— 뒤늦게나마 정부는 2027년까지 수도권에 매입임대주택 9만호를 공급하기로 했다. 어떻게 평가하나?

“비아파트 건설 착공이 너무 늦어졌다. 그로 인해 임대차 문제가 증폭됐다. 좋은 솔루션을 내놨지만, 이를 임차료가 11년 만에 가장 높아진 시점에 겨우 발표했다. 부동산은 빵이 아니다. 오늘 발표한대도 올해 안에 건물이 생기는 게 아니다. 부동산은 리드 타임(Lead Time, 고객이 제품을 주문한 시점부터 최종적으로 배송 완료 때까지 걸리는 시간)이 긴 재화다. 그래서 시장을 사전에 안정적으로 관리하는 것이 굉장히 중요하다. 작년 하반기부터 지금까지 1년여 동안 뭐하다가 이제야 발표하는지 의문이다. 굉장히 아마추어 모습을 보이고 있다.”

— 9만 호 정도면 시장이 안정화할까?

“윤석열 정부 때인 2024년 8·8 대책의 골자는 비아파트 신축 매입임대를 무제한으로 공급하겠다는 것이었다. 이에 비춰보면, 9만 호만 매입하면 문제가 해결될까? ‘9만’이 어떤 연유로 나온 숫자인지도 모르겠다. 2024년엔 무제한 매입이었는데, 임차료가 가장 높은 지금 9만 호로? 부동산 공급 정책에 진정성을 느낄 수 없다.”

매물이 ‘주택 공급’이라는 심각한 오판.

— 지난해 9·7 대책^📌 이후 “부동산 시장 안정화 기대를 접는다. 당분간 부동산 대랠리가 있을 것”이라고 경고했다.

“당시 욕을 많이 먹었지만, 실제 9·7 대책 이후 난리가 났다. 정부의 공급 대책이 시장이 예상하는 수준에 미달했기 때문이다. 아직도 9·7 대책(2025년)과 1·29 대책(2026년)을 붙잡고 있는 건 ‘죽은 자식 불알 만지기’와 다르지 않다고 본다. 시장은 두 정책에 어떤 효능도 못 느끼고 있다. 지금 주택 시장이 무너진 이유는 비아파트 시장 붕괴에 있다. 9·7, 1·29 대책은 비아파트 상황과는 무관하다. 비아파트는 2022년부터 짝수 년 차로 전세 사기 문제를 포함해 임차 대란으로 나타나고 있다. 2024년에도 8·8 대책이 나온 이유는 그해 6월부터 임차료가 크게 올랐기 때문이다. 올해도 대란이 우려되는 상황이다.”

— 국토부의 연평균 착공 목표는 25.8만 호였다. 1분기 상황은 어떤가?

“4.8만 호에 불과하다. 대실패다. 목표 궤도에 오르지 못하고 있다. 정부의 주택 착공 계획은 시작부터 무너졌다. 목표치를 따라가기 위한 후속 대책이 필요한 상황인데, 준비하고 있는지 모르겠다. ‘비아파트 9만 호 매입임대’ 이야기가 나와 그나마 다행이지만 너무 늦었다. 물량도 매우 부족하다.”

— 현 정부가 ‘공급’이 아닌 ‘매물’에 집착하고 있다고 비판했다. “매물이 공급”이라는 괴설에 휘둘리고 있다는 지적이었다.

“소위 좌파 인플루언서들은 매물이 공급이라고 주장하는 경향이 있다.매도와 매수의 수급 밸런스는 단기 문제다. 부동산 정책은 장기적 수요와 공급 틀에서 바라봐야 한다. 최근 김용범 청와대 정책실장은 기자간담회에서 다주택자 보유 서울 아파트 매도 물량이 증가했다고 강조했는데, 감소한 매물을 다시 늘려야 한다는 압박을 받고 있는 것으로 보인다.

다주택자 양도세 중과가 재개된 5월 9일 이후 매물이 감소하니까 ‘다주택자’뿐 아니라 ‘1주택 갭투자자’들도 ‘무주택자’에게 주택을 매도하는 것을 허용한 걸 봐도 정부가 매물에 휘둘리고 있음을 알 수 있다. 그러나 매물은 ‘공급 정책’이 아니다. 매물을 늘려야 한다는 압박에 원칙을 잃고 있다.”

주거 정책 컨트롤 타워가 필요하다.

— 정부는 지난 12일부터 토지거래허가구역 내 ‘1주택자가 임대 중인 주택’도 매매 거래를 할 수 있도록 했다. 효과는 어떨 것이라 보나?

“매도 물량이 늘지 않고 있다. 실패한 것이다. 비거주 1주택에 대한 세제를 어떻게 바꿀지 정보를 제공했어야 했다. 앞으로 세금이 어떻게 될지도 모르는데, 사고 파는 결정을 할 바보가 세상에 어디 있느냐. 매도의 유인이 떨어진다. 그동안 다주택자들이 의사 결정을 내릴 수 있었던 건 5월 9일이면 양도세가 중과된다는 사실을 알고 있어서다. 다주택자의 경우 세제가 어떻게 변할지 알고 있었기 때문에 일부 매물이 나올 수 있었지만 비거주 1주택의 상황은 이와는 다르다.”

— 지금 필요한 것은 무엇인가?

“대통령 직속이든 뭐든, 주거정책위원회 같은 기구가 있어야 한다. 주거 정책 컨트롤 타워가 부재하다 보니 파편화한 대응에 그치고 있다. 주거 정책은 건설, 금융, 복지 등이 다양한 분야가 엮여 있기 때문에 종합적 해법이 필요하다. 특정 부처가 해결할 수 있는 문제가 아니다.”

— 삼성전자와 SK하이닉스의 억대 성과급에 수도권 부동산 시장이 들썩이고 있다.

“수도권 주요 지역 매수를 고민하는 가구들의 소득이 높아지고 있다. 인센티브 성과급이 본격적으로 반영되는 내년엔 매매 가격이 대폭 상승할 거다.”

— 부동산은 표심과 직결돼 있다. 더구나 선거가 코앞이라 여당은 집값 이야기를 입 밖으로 꺼내지 않고 있다.

“6·3 지방선거 때문에 부동산 정책을 뒤로 미루고 있는데, 민주당이 부동산 정책 실패로 2022년 대선과 같은 결과를 2028년 맞닥뜨릴 수 있다는 생각이다. (기자 질문: 6·3 지방선거에서 정원오·오세훈 서울시장 후보의 부동산 공약을 비교한다면?) 공약만 보면 아무런 차이가 없다. 오세훈의 신통기획이나 정원오의 착착개발 모두 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 재개발·재건축을 하겠다는 것이다. 큰 차이가 없다.”

— 주택 공급을 위해 용적률을 높이는 등 재개발·재건축 규제를 완화해야 한다는 주장은 어떻게 평가하나?

“부동산 카페 논리다. 해법이 아니다. 주택 공급은 주택 가격이 올라야 늘어나는데, 정비 사업 역시 정비 주택 가격이 올라갈 때 늘어날 수 있다. (수익성이 높지 않아) 조합 스스로가 정비 사업에 나서지 않는다. 부동산 규제가 느슨했던 윤석열 정부 때도 주택 가격 하락으로 정비 사업에 진척이 없었다. 1기 신도시 재건축 역시 가격 상승이 약하기 때문에 멈춰 있다.

부동산 카페가 말하는 공급은 ‘강남 공급’뿐인 것이다. 강남 공급은 3000세대 지어봐야 (조합원이 아닌) 일반 가구는 300가구 밖에 되지 않는다. 4~5년간의 멸실로 2700세대가 주변 임차 시장으로 유입됐을 때 임차료 급등 충격이 더 크다. 이런 방식으로는 주택이 늘 수 없다.”

부동산 ‘흐린 눈’ 민주당, 2028 총선 위태롭다.

— 어떻게 늘려야 하나?

“지금 필요한 것은 주택 가격과 상관없는, 공공 영역에서의 주택 공급이다.”

— 공공 주도는 재원 문제에 부닥치지 않나?

“청와대 정책실장이 초과 세수를 갖고 국민배당금 논의를 하고 있는 상황이다. 돈은 많다. 200조 이상의 주택 기금도 있다. 그동안 기금을 소매 금융으로 전환, 전세 대출로 써 버렸는데, 원래 이 기금은 공급 금융이었다. 아파트나 빌라, 오피스텔 짓는 사람들이 전세 끼고 건물을 지으려는 건 전세금으로 공사비 조달을 하고 싶어서다. 이 방식 대신 저리로 공급자 금융을 조달했다면, 그 집은 전세가 아니라 월세를 받았을 거다.

부동산 카페와 언론은 ‘월세 악마, 전세 천사’ 프레임을 강화해 왔다. 월세 사기가 많은가, 아니면 전세 사기가 많은가? 실상은 ‘전세 악마, 월세 천사’인 것인데, 우리나라에서 월세 살면 되게 빈곤한 것처럼 색안경을 끼고 바라본다. 그런 프레임을 부동산 카페가 강화했고 언론이 이를 그대로 인용하면서 전세를 종용해 왔다. 주택 공급자에게 저리 대출하는 공급자 금융으로 전환할 필요가 있다.”

— 이재명 정부는 생산적 금융을 강조한다. 금융이 주도해 신성장 동력을 지원하겠다는 계획이다. 첨단 산업, 벤처·혁신기업, 소상공인 등에 자금 지원을 의미하는데, 부동산 공급자 지원 이야기는 잘 나오지 않는다.

“‘생산적 금융’에 대한 대통령 생각을 참모들이 곡해하고 있는 것 같다. 참모들이 ‘부동산 금융은 생산적 금융이 아니다’라고 선입견을 갖고 있는 것 같다. 은행의 주택담보대출이나 토지담보대출은 ‘자산’으로 분류되지만 건설PF 등 공급자 금융은 ‘생산’에 포함된다. 부동산 뚜껑을 씌워 부동산 공급자 금융은 아예 생산적 금융에서 취급하지 않는 것 같다. 오판하고 있다.”

— 일부 부동산 전문가는 민간 임대 사업자에 대한 규제를 완화하는 것만이 해법이라고 말한다. 동의하는가?

“그것도 부동산 카페 논리로 해법이 아니다. 그들은 집을 짓는 사람들이 아니기 때문이다. ‘매입 임대’와 ‘건설 임대’가 있다. 매입 임대 규제 완화는 의미가 없다. 매입 임대 사업자들이 무슨 집을 지을 수 있나? 지금은 주택 재고를 100에서 110으로 늘리는 정책이 필요하다. 공급업자에게 금융을 포함해 제도적 지원을 제공하는, 이를 테면 도심 내 임대주택건설 특별법을 만들어야 한다.

우리나라 주택 정책은 ‘분양’을 기반으로 한다. 이제는 ‘임대’에 초점을 맞춰야 한다. 지금처럼 다주택자가 집을 사서 임차로 내놓는 방식은 전근대적이다. 정부는 실수요를 강조하며 2주택자를 막으면서도, 분양 주택으로 임대를 공급하라며 2주택자를 요구하는데 논리가 충돌한다.

또 정부는 (다주택자나 비거주 1주택자들에게) 집을 팔라고 하는데, 무주택자 가운데 이들이 매물로 내놓은 집을 구입할 수 있는 가구도 있지만 그런 능력이 없는 가구도 있기 때문에 임차 주택 공급은 반드시 필요하다. 분양 중심의 주택 공급 계획만으론 한계가 있다. 그렇기 때문에 특별법을 만들어서라도 임대 주택 공급을 늘려야 한다. 임대 주택을 짓겠다고 하면, 용적률 인센티브 못 줄 것도 없다.”

부동산 공급자 금융도 ‘생산적 금융’이다.

— 임대 주택 공급은 주변 부동산 가격을 떨어뜨린다는 인식이 있다. 한 표가 아쉬운 국회의원 입장에서는 임대 주택 공급은 외면하고 싶은 이슈다. 임대 주택에 대한 사회적 인식을 높여야 할 필요가 있다.

“오히려 나는 문재인 정부가 부동산을 ‘정치’로 바라봤다가 정권을 뺏겼다고 생각한다. 특히 임차료 문제를 등한시하는 순간 심판을 받는다. 매매가만 올라가던 2017~2019년 ‘매매 시세를 잡아달라’는 요구에 민주당이 ‘과반이 아니라 힘이 없다’고 하니까 2020년 총선에서 힘을 실어줬던 것 아닌가.

그런데도 문재인 정부는 임차료 폭등 시장을 만들었다. 이후 2021년 재보궐 선거에서 패배했고 이듬해 대선에서도 깨졌다. 매매가가 튀는 것과 임차료가 튀는 것은 차원이 다른 문제다. 서울은 임차인이 60%인 ‘임차인의 도시’다. 박근혜 정부도 임차료가 급등하자 민간임대주택에 관한 특별법을 만들어 기업형 임대를 도입하려 했다. 윤석열 정부는 노후계획도시 특별법을 통해 1기 신도시 재건축을 촉진하려 했다. 이재명 정부는 무엇을 낼 것인가? 11년 만에 최고 수준의 임차료 상승과 높아지는 주택 가격 속에 어떤 법을 낼 것인가? 지방 상생을 말하는 정부가 비수도권 주택 공급 계획이 없는 게 말이 되는가?”

— 채 대표의 정부 비판에 중앙일보는 “집값 하락 외치던 친정부 스피커도 돌아섰다”고 보도하기도 했다. 이런 반응은 어떻게 받아들이나?

“나한테 씐 이미지니까 어쩔 수 없다고 생각한다. 서슬 퍼런 윤석열 정부 때도 부동산 정책을 많이 비판했다. 특히 전세 사기 사건에 손놓고 있던 것을 세게 비판했다. 많은 이들이 이재명 정부에 기대가 크지만 냉정히 보면 비판할 부분이 많다. 난 소신대로 할 말을 하는 것뿐이다. 지금 청와대는 최선을 다해 사실을 보지 않으려 한다.

주간 아파트 매매 상승률이 0.3%를 넘을 정도로 과열돼야 정책이 찔끔 나온다? 납득하기 어려운 대응이다. 무대가 커지면 대통령이 다시 등장하겠지만 부동산은 노사 타협과 같지 않다. 대통령이 등장한다고 문제가 바로 해결되지 않는다. 재화를 조달하는 데 오랜 시간이 필요하기 때문에 미리미리 수급 안정에 힘써야 한다. 메모리 반도체도 수급 불안정 때문에 장기 공급 계약을 체결하는데, 호떡 집에 불 나듯 부동산 대책을 세우고 있다.”

— 매매, 전세, 월세 상승장에서 무주택자는 어떻게 대응해야 하나?

“임차료가 올라가니 임차료를 헤지(hedge)해야 한다. 그게 매수든 신규 임대차 체결이든…. 사실 많이 늦었다. 이미 3분위 이하 주택 매수 열기가 뜨겁다. 5분위 주택도 다시 오르고 있다. 시장은 매수로 판단을 내린 듯하다. 이재명 대통령이 지난 1월 말께 X에 다주택자 양도세 중과 유예 종료 포스팅을 한 뒤 잠시 시장이 안정됐다. 그로부터 4개월 동안 후속 대책이 나오지 않았다. 민주당도 부동산에 큰 관심을 두지 않는다. 당정청의 ‘흐린 눈’에 대한 대가는 매우 가혹할 수 있다.”

채상욱은 누구.

• 1978년생. 2004년 아주대 건축학과 졸업. 2018년 건국대 부동산학 석사 졸업.
• 지난 10여 년간 하나증권의 건설·부동산 애널리스트 근무.
• ‘한국경제신문’ 베스트 애널리스트 3년 연속 건설 부문 1위, ‘매일경제신문’ 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정.
• 정부와 국회, 민간의 다양한 자문위원회 활동.
• 저서로 ‘아파트, 이 가격 오면 사라’, ‘부동산 공부는 처음이라’, ‘대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년’, ‘머니 트렌드 2024’(공저), ‘뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집’, ‘돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트’, ‘오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략’, ‘피크아웃 코리아’(공저) 등이 있다.