“이 정책은 서민들의 주거 보호에 결국 실패했습니다. (…중략…) 그럼 누가 이득을 봤을까? LH와 민간 건설사 4곳이 분양 전환으로 얻는 시세차익은, LH 1조1천억원, 민간건설사 4곳 1조원, 합쳐서 2조1천억원입니다. 판교 분양에 성공했던 1만3천 세대의 아파트 주인들이 얻은 시세차익은 8조 원으로 추정됩니다. 공공이 강제수용한 땅에서 정작 서민들은 쫓겨나고, 공기업, 건설사들, 그리고 분양받은 소수의 사람들이 돈을 번 셈입니다.”
– MBC뉴스데스크, [집중취재M] 10년 뒤 ‘내 집’ 될 줄 알았는데‥쫓겨나는 판교 주민들, 홍신영 기자, 2021. 11. 12.
LH공사가 10년주택을 분양전환하여 4조3천억원의 막대한 이익을 가져간 것으로 추정된다. 경실련이 LH 공사에 정보공개청구한 ‘10년주택 분양전환 현황’자료와 심상정 의원실에 제출한 국감자료를 분석한 결과이다.
’10년주택’은 참여정부 때 5년 부도 임대아파트 사태가 발생하자 정부가 무주택 서민의 내집 마련 지원정책으로 새롭게 도입되었으며, 10년 임대 후 분양전환되는 공공임대주택이다. 2006년 판교에서 LH 공사가 중소형 10년주택의 첫 입주자모집을 시작했고, 임대기간 10년이 종료된 2019년부터 분양 전환이 이루어지고 있다. 하지만 분양 전환가액을 건설원가 기준이 아닌 주변 시세를 반영한 비싼 가격으로 책정하면서 공공주택을 ‘바가지 분양’하여 공기업과 민간업자들이 막대한 부당이득을 챙긴다는 비판을 받아오고 있다. 이에 경실련은 10년주택의 최초 주택가격과 분양 전환금액을 비교하여 부당이득 규모를 추정했다.
평균 분양전환금 차이: 5년임대 ‘0.7억’ vs. 10년주택 ‘3.9억’
LH공사가 심상정의원실에 제출한 국감자료에 따르면 2004년부터 2022년 9월까지 분양전환된 공공임대주택은 16.9만호(5년공공임대 14만호, 10년주택 2.9만호)이며, 분양 전환금액은 총 21조 898억이다. 평균 분양전환금액은 5년임대는 호당 0.7억이고, 10년주택은 호당 3.9억으로 5.5배나 된다. 분양시기와 아파트 위치 등의 영향도 있지만, 결정적인 이유는 분양 전환가격 산출기준이 서로 다르기 때문이다.
5년임대는 건설원가와 감정가의 산술 평균가액이지만, 10년주택은 감정가를 기준으로 하고 있어 최근 최근 몇 년간의 집값 폭등이 반영되며 분양전환금액이 크게 상승했기 때문이다. 실제 성남판교 10년주택은 24평이 6.6억원, 39평은 12.7억 원에 분양전환된 것으로 나타났다. 국토부와 LH공사는 이미 입주자 모집 공고문에 감정평가 금액으로 분양전환된다고 명시했고, 감정가로 분양전환받더라도 상당한 시세차익이 발생한다며 시세기준 감정평가액으로 분양전환이 불가피하다고 주장하고 있다.
하지만 성남판교는 공기업인 LH공사가 주거안정을 위해 국민땅을 강제수용해서 추진한 공공주택지구이며, 10년주택은 무주택서민의 내집마련을 위해 도입된 공공임대주택인 만큼 시세분양은 정책 취지에 부합되지 않는다. 또한, 10년주택 입주민들과 비슷한 시기에 성남판교를 분양받아 이미 수억 원의 시세차익을 가져간 수분양자들의 로또는 방치하면서 정작 임대주택 입주민들의 과도한 시세차익을 문제삼는 것도 설득력이 없다. 오히려 잘못된 부동산 정책으로 집값 상승의 책임을 10년주택 입주자들에게 전가하려는 변명일 뿐이며, 무주택 서민을 상대로 공공주택을 바가지 분양한다는 사실은 변하지 않는다.
‘시세’ 기준으로 분양전환금액 정한 10년주택
이미 10년주택은 입주자 모집 당시 모집 공고문에 최초 주택 가격이 공개되고 있다. 관련법 공공임대주택 시행규칙 별표7에 공공임대주택의 분양전환기준으로 건설원가를 제시하고 있고, 건설원가는 (최초입주자모집당시의 주택가격+자기자금이자-감가상각비)로 규정하고 있기 때문이다. 공공임대주택 사업자는 주택도시기금과 입주자보증금 등을 포함하여 재원조달하고 있기 때문에 실제 LH 공사의 자기자금이자는 크지 않고, 10년 임대기간에 따른 건물감가상각비가 제외되는 것까지 감안하면 실제 건설원가는 최초 주택가격과 크게 다르지 않을 것으로 판단된다.
LH공사가 공개한 자료에 따르면 85개 지구에 공급된 10년주택 11.4만호의 최초 주택가격은 호당 평균 2.0억원이다. 지구별로는 성남판교가 3.6억으로 가장 높고, 제주서호는 1.1억으로 가장 낮다. 최초 주택가격이 3억 이상인 지구는 성남판교, 수원광교 등 3개 지구에 불과했으며, 63개 지구가 2억 미만이다. 대부분이 2억 미만인 이유는 LH가 국민땅을 강제수용했기 때문에 그만큼 건설원가가 낮은 것이다.
하지만 분양전환할 때는 시세를 기준으로 감정평가한 금액을 적용함으로써 최초 주택가격과의 차액이 크게 발생했다.
분양 전환금액과 최초주택가격이 모두 공개된 28,041세대를 비교한 결과 최초 주택가격은 호당 평균 2.4억이고, 분양 전환금액은 호당 평균 3.9억으로 차액은 호당 1.5억, 전체로는 4조2,530억 원 발생하고 있다. 지구별로는 성남판교가 가장 높다. 최초 주택가격은 호당 평균 3.6억이지만, 분양 전환금액은 호당 평균 8.5억으로 1조8,209억의 차액이 발생했다.
그 밖에도 수원광교 9,029억. 서울강남 5,034억, 수원호매실 2,119악. 고양원흥 1,108억의 차액이 발생, 상위5위를 차지했다. 상위5위에서만 3조5,500억의 차액이 발생, 전체 차액의 83%가 상위5위 지구에 집중됐다. 특히 성남판교는 경실련이 2005년부터 수차례 신도시 개발이익을 추정발표한 바 있고, 당시 국토부는 ‘판교개발이익은 1천억이고 임대주택사업에 재투자할 것’이라고 발표했다. 하지만 현재 10년 주택 분양전환으로만 1조8천억 이상의 부당이득 발생이 예상되며 국토부 발표가 거짓임이 재확인됐다.
호당 기준으로 차액이 가장 큰 지구는 서울강남이다. 최초주택가격은 호당 2.2억이지만 분양전환은 3.7배인 호당 8.0억에 분양전환되었고 5.8억의 차액이 발생했다. 이외 성남판교 4.9억, 서울서초 4.8억 등으로 높게 나타났다. 서울강남이나 서초는 10년 임대기간이 도래하지 않았지만, 입주자와 LH공사의 합의에 따라 조기분양전환된 경우이다. 집값이 하루가 다르게 폭등하는 상황에서 더 오를수 있다는 불안감으로 조기분양 전환받은 것이다. 하지만 올해 이후 집값 하락세가 나타나고 있어 이후 분양전환받을 입주자들과의 형평성 논란이 예상된다. 국토부와 LH공사가 시세 기준 감정가라는 원칙을 내세울때 이미 예견됐던 문제로 집값 상승의 책임을 입주자들에게 전가하려는 관련 공무원들에 대한 조사와 문책이 필요하다.
이번 국감에서도 심상정 의원, 허영 의원 등이 10년주택의 부당이득을 분석발표하며 LH 공사의 집장사 문제를 지적했다. 국토부는 더 이상 입주자들에게 집값 폭등의 책임을 전가시키지 말고, 공공임대주택 취지에 부합되는 개선책을 제시하기 바란다. 이에 경실련은 다음과 같이 주장한다.
- 첫째. 10년주택 사업 감사하고, 도입취지를 왜곡하고 무주택 서민을 상대로 바가지 분양하여 부당이득을 챙기려 한 정책관계자들을 찾아내어 문책하라
- 둘째, 10년주택 단지별 부당이득은 투명하게 공개하고 국가가 환수하거나 입주민들에게 반환하라.
- 셋째, 이후 도래하는 10년주택 모두 건설원가 기준 적정가격으로 분양전환하고, 분양원가 상세내역 공개하라.
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편집자 후기: “임대조차 못들어간 수많은 월세입자들”
