[이효승 칼럼] 200조의 프리미엄을 영원히 팔지 않은 채 남기는 아파트. 삶의 생애가 하나의 거대한 순환을 만들어 내는 아파트. 용산공원에 만들 수 있다. 단, 한 채도 팔아선 안 된다. “시세차익이 한 푼도 없는 집에 수만 명이 줄을 선다면, 그 줄이 곧 국가가 만든 주거 상품이 시장을 이겼다는 증명서다.” (⌚8분)
짓는 데 드는 돈 + ‘프리미엄’
01. 강남3구 아파트 시가총액이 744조 원이다. 서울 전체가 1,800조, 경기도까지 합치면 3,400조가 넘는다. 이 숫자를 놓고 계산을 하나 해봤다.
02. 아파트값은 두 덩어리다. 다시 짓는 데 드는 돈(땅 보상비, 도로, 건축비)과 그 위에 얹힌 프리미엄. 서울·경기 3,400조를 분해하면 원가가 약 2,200조, 프리미엄이 약 1,200조다. 경기 외곽 아파트는 가격의 8할이 원가지만, 강남 30억 아파트는 건물값 4억에 입지값 26억이다.
03. 그 프리미엄은 어디서 왔나. 판교 땅은 평당 93만 원에 수용됐고, 택지는 평당 1,050만 원에 민간에 팔렸고, 그 위의 아파트는 지금 평당 7천만 원이다. LH는 최근 10년간 여의도 14배의 공공택지를 78조 원에 매각했다. 국가가 수용권으로 만든 땅의 프리미엄이, 분양이라는 관문을 지나며 민간의 자산이 됐다.
그 구조 벗어날 수 있는 유일한 ‘서울 땅’
04. 서울에 이 구조를 벗어날 수 있는 땅이 딱 하나 남았다. 용산공원 정비구역 91만 평. 미군기지 반환 본체 73만 평에 옛 방위사업청과 군인아파트 부지, 그리고 국립중앙박물관과 전쟁기념관, 용산가족공원까지 편입된 땅이다. 전부 국가 소유고, 아직 아무의 이해관계도 붙지 않았다.
05. 부지 안에는 미군 잔류시설 둘이 남아 있다. 드래곤힐 호텔과 헬기장, 합쳐서 4만 3천 평이다. 우리는 평택 캠프 험프리스 건설비 12조의 대부분을 부담하며 세계 최대 해외 미군기지를 지어줬다. 완전 반환을 요구할 명분은 충분하다. 협상 카드도 있다. 호텔 기능은 새로 짓는 한강변 숙박동이 대체 제공하되, 무상이 아니라 협정 요율을 내는 유료 임대다. 미군에겐 더 새 건물과 더 좋은 조망으로의 업그레이드, 우리에겐 안정적인 앵커 고객. 빼앗는 협상이 아니라 업그레이드 교환 협상이다.
06. 이 땅의 가치는 바로 옆 시세가 말해준다. 공원 옆 해링턴스퀘어 38평이 매매 34.4억, 전세 17억이다. 이촌동 평당가는 1억을 넘겼고, 한남동 나인원한남은 130억을 찍었다. 공원 자리에 새 아파트가 선다면 그 아래로 갈 이유가 없다.
이 땅에 관한 계획
07. 지금 계획은 전부 공원이다. 그런데 계산서를 한번 보자. 가운데에 폭 250미터, 길이 2.5킬로미터의 공원을 센트럴파크처럼 길게 놓는다. 남산에서 한강까지 녹지축과 바람길이 이어진다. 새로 만드는 공원 16만 평에 존치되는 박물관, 전쟁기념관, 가족공원 14만 평을 더하면 부지의 3분의 1이 공원과 문화다. 3기 신도시 기준을 넘는다. 공원 짓다가 죽을 일은 없다. 나머지 땅에 용적률 500퍼센트의 타워를 세우면 아파트 10만 4천 가구가 나온다. 학교 24개를 먼저 짓고, 8개 부지는 공원 안에 학교로 지정만 해뒀다가 학생이 늘면 그때 짓는다. 그전까지는 잔디밭이다.
08. 용적률 500이라니 닭장이냐고 할 것이다. 반대다. 닭장은 용적률이 아니라 건폐율이 만든다. 낮고 넓게 깔면 땅의 3분의 1이 건물이지만, 타워로 올리면 건물이 딛는 땅은 10분의 1대다. 나머지가 정원이다. 층수는 조망이 돈을 버는 곳에만 쓴다. 안쪽은 25층, 공원가는 반포 원베일리와 같은 35층, 남산 쪽은 고도제한대로 낮게. 그리고 가장 비싼 한강 수변에는 전 층이 강을 보는 60~70층 랜드마크를 세운다.
09. 한옥 거리는 공원 안에 넣는다. 한옥은 층수를 못 쓰는 상품이니 어차피 저층인 공원에 두면 용적률 손실이 없다. 세빛섬이 공원 안 수익시설의 선례다. 공원 2.5킬로미터는 여섯 테마로 나눈다. 남산 쪽 생태숲과 명상 정원부터 아이들 놀이터, 청소년 운동장, 노인들의 게이트볼장과 테니스장, 잔디광장, 그리고 한강 진입부의 한옥 거리까지. 한식당과 전통주점, 공예 공방, 국악과 케이컬처 공연장, 야시장. 상하이 신천지가 전통 가옥에 최고급 상업을 넣어 도시 최고 임대료를 만들었고, 전주 한옥마을엔 연 천만 명이 온다. 잔디 정원 속 기와지붕 너머로 솟은 초고층, 이 대비가 도시의 명함이 된다.
단, 한 채도 팔면 안 된다
10. 여기서 제일 중요한 한 줄. 한 채도 팔면 안 된다. 2011년 LH가 강남 자곡동에 토지임대부 아파트를 2억에 분양했다가, 전매제한이 풀리자 10억이 됐다. 싸게 팔면 프리미엄이 사라지는 게 아니라 당첨자에게 이전될 뿐이다. 분양은 로또 추첨이지 주거 정책이 아니다. 그래서 전량 임대다. 대신 고급으로 짓는다. 하이엔드 시공을 해도 건축비 차이는 가구당 1억, 원가율 3퍼센트다. 이 3퍼센트가 임대주택 낙인을 지운다. 비엔나는 시민 6할이 공공주택에 살고, 의사도 교사도 거기 산다.
11. 임대료는 시세가 아니라 소득에서 역산한다. 청년은 12평에 월 50만. 결혼하면 25평에 월 130만. 신혼 합산 연봉 7천만이면 소득의 2할이다. 아이가 생기면 33평으로 옮겨 150만, 둘이면 100만, 셋이면 50만. 면제는 없다. 청년이 내는 만큼은 다자녀도 낸다. 공짜가 아니어야 제도가 산다. 평형도 33평이 끝이다. 이 단지는 아이 키우는 동안의 바닥이지 종착지가 아니다. 더 넓게 살고 싶으면 시장으로 졸업하면 된다. 그 빈자리에 다음 신혼부부가 들어온다.
12. 인상은 물가상승률만큼만, 연 1회, 상한 5퍼센트. 시세에는 영원히 연동하지 않는다. 공원과 한강이 보이는 집은 할증을 받는다. 뷰를 추첨이 아니라 선택으로 만들어야 배정 특혜 시비가 사라진다. 한강변 프리미엄 5천 세대는 40평 이상 대형과 펜트하우스를 섞어 공개 최고가 임대료 경매로 배정한다. 부자의 입주는 배제가 아니라 환영이다. 이 도시에서 부자가 사는 방법은 단 하나, 명품 아파트의 임대료를 경매에서 가장 높게 부르는 것뿐이고, 그 낙찰가가 곧 공공의 수입이다. 같은 단지에서 청년은 월 50만, 펜트하우스는 월 수천만. 부자 한 가구의 임대료가 청년 수십 가구의 보조 재원이 된다.
13. 아이가 없으면? 나가라고 하지 않는다. 계약서 1면에 적힌 10년 육아준비 할인이 끝나고, 그 뒤는 시세대로 내면 된다. 대부분 스스로 옮길 것이다. 전세 만기를 퇴거라 부르지 않듯, 만기 있는 혜택은 차별이 아니다. 난임 치료 중이면 할인은 유지되고, 입양은 출산과 같다. 이 세 줄을 빼먹으면 제도가 죽는다.
서클 오브 라이프: ‘생애 순환형’ 아파트
14. 생애가 한 단지 안에서 돌아간다. 12평에서 시작해 결혼하면 25평, 아이가 자라면 33평, 다 키우면 다시 소형으로. 이삿짐 트럭은 단지 안을 돌고 학군도 친구도 그대로다. 노년이 되면 공원 시니어 구간의 게이트볼장과 테니스장이 생활 무대가 된다. 아이를 낳으면 집이 넓어지고 임대료가 줄어드는 곳. 이 문장 하나가 수십조짜리 저출산 대책보다 셀 것이다.
15. 학교 걱정도 구조가 푼다. 분양 신도시는 입주민이 같이 늙는다. 동탄은 지금 초등 과밀로 터지고 15년 뒤엔 교실이 빈다. 순환형 임대는 다르다. 아이를 다 키운 가구가 나간 자리에 새 신혼부부가 들어오니 학령인구가 영구히 유지된다. 폐교 걱정 없이 학교를 짓는 도시는 대한민국에 여기 하나일 것이다. 여기에 앵커 학교 둘을 얹는다. 고교 하나는 과학고로, 단지 안에 과고가 있는 학군이 된다. 그리고 외국인학교 하나. 용산과 한남은 원래 대사관과 주재원의 동네고, 주재원 가족은 회사가 렌트를 내는 최상위 임차인이다. 외국인학교 하나가 경매 임대료와 한옥거리의 외국인 소비와 숙박 수요를 동시에 끌어올린다. 학교가 복지시설이 아니라 수익 인프라가 되는 순간이다.
16. 빈집도 없다. 전 세대가 단일 운영사의 장부 위에 있으니, 퇴거 통지와 이사 스케줄로 어느 집이 언제 비는지 미리 보인다. 호텔이 객실을 관리하듯 공실 기간을 짧게 파는 재고로 만든다. 주거동의 빈 기간은 주 단위 단기임대로, 한강 쪽 숙박 전용동 2천 실은 에어비앤비와 야놀자에 올려 관광객을 받는다. 공실이 비용이 아니라 수익이 된다.
돈 계산과 미래: 슬럼화는 있을 수 없다
17. 돈 계산. 총투자 약 40조, 땅값은 0원이다. 공공임대 10만 4천 가구의 임대료가 월 1,100억, 한강 프리미엄과 숙박이 월 300억. 주거 부문만으로 이자와 수선비 전액을 넘는다. 국가사업이라고 적자가 허용되는 것은 아니다. 이 계획은 상가 수입이 한 푼도 없는 극단 시나리오에서도 마이너스가 나지 않는다. 한옥 거리와 단지 상가가 버는 월 1,600억 이상은 온전히 원금 상환으로 들어가, 15년 안에 빚을 다 갚는다. 그 뒤 국가에는 자산 280조와 연 3조의 현금흐름이 무부채로 남는다. 주거는 원가로, 상가는 시장가로. 세금은 0원. 이게 계산서다.
18. 50년, 100년 뒤도 설계에 넣는다. 부수고 다시 짓는 것은 낭비다. 구조체를 처음부터 100년 내구로 짓는다. 뼈대와 설비를 분리하는 장수명 공법이면 공사비 할증은 3~5퍼센트뿐이다. 갱신은 철거가 아니라 30년 주기 대수선이다. 배관, 승강기, 창호, 내장을 전면 교체하면서 그 시대의 기술을 대폭 얹는다. 공상이 아니다. 보르도 그랑파크는 1960년대 공공임대 530세대를 신축의 3분의 1 비용으로, 이주 0가구, 임대료 인상 0으로 재생해 2019년 유럽 최고 건축상을 받았다. 싱가포르는 30~40년차 1차, 60~70년차 2차 업그레이드를 국가 프로그램으로 제도화했다. 비엔나 카를 마르크스 호프는 1930년에 지어 96년째 대기자가 있는 현역이다. 그리고 땅과 건물이 끝까지 국가 소유라 조합도, 동의율도, 조합원 간 소송도 없다. 재건축의 최대 비용은 콘크리트가 아니라 갈등인데, 소유가 하나면 갈등의 당사자가 없다.
19. 슬럼화는 떠날 수 있는 사람이 다 떠날 때 시작된다. 이 단지는 그 조건이 성립하지 않는다. 청년과 신혼 곁에 경매로 들어온 고소득 가구가 상주하고, 만기와 졸업으로 인구는 계속 젊게 갈리고, 갱신기금이 건물을 낡기 전에 바꾼다. 30년 뒤 낡은 임대단지가 아니라, 서울에서 가장 오래 사랑받는 명품 주거지. 그게 목표다.
20. 그리고 이 도시는 새끼를 친다. 빚을 다 갚은 뒤 남는 연 3조의 잉여에서 갱신기금을 뺀 나머지를 신규 택지 확보 기금으로 돌린다. 태릉, 김포공항 주변, 3기 신도시 잔여 용지, 이전하는 군부지와 공공청사 부지. 연 3조면 10년마다 용산급 사업 하나의 종잣돈이 쌓인다. 첫 용산이 두 번째 용산을 낳고, 두 번째가 세 번째를 낳는다. 국가 임대형 주택이 시장의 예외가 아니라 표준 대안이 될 때까지, 세금 없이 스스로 증식하는 것. 싱가포르가 정확히 이 경로로 60년 만에 국민 8할의 주거를 만들었다.
프리미엄 200조는 아무에게도 분배되지 않는다
21. 이 방식의 유일한 약점은 기술도 재정도 아니다. 프리미엄 200조가 아무에게도 분배되지 않는다는 점이다. 수분양자에게도, 건설사에게도, 주변 집주인에게도. 로또를 없앤 설계는 로또를 기대하던 모두를 적으로 만든다. 그래서 이런 계획은 늘 계산서 없이 재정이 없다는 한 줄로 사라져 왔다. 남은 안전장치는 하나다. 매각과 분양 전환의 금지를 법률에 박아, 정부가 아니라 법이 소유를 지키게 하는 것.
22. 이 사업의 성공 지표는 분양률이 아니다. 대기열이다. 시세차익이 한 푼도 없는 집에 수만 명이 줄을 선다면, 그 줄이 곧 국가가 만든 주거 상품이 시장을 이겼다는 증명서다.
23. 공원이냐 아파트냐의 문제가 아니다. 박물관과 전쟁기념관까지 합쳐 부지의 3분의 1을 공원과 문화로 지키면서 할 수 있으니까. 진짜 질문은 마지막 남은 국유지 91만 평의 프리미엄 200조를 어디에 귀속시킬 것인가다. 싱가포르는 60년 전에 답을 냈고, 국민 8할이 그 답 안에 산다. 우리는 마지막 문제지를 들고 있다.
