“보유세 강화 맞지만 세 배 올리면 폭동, 이미 너무 많이 올라버렸다.”

[슬로우리포트] 이재명 부동산 대토론회, 28개의 질문과 숙제… “가격 왜곡 막자는 것, 늦었지만 정치적 손해 보더라도 대비는 해야 한다.”

이재명(대통령)은 23일 KBS 별관에서 부동산 정책 국민 대토론회를 열었다. 오전 10시에 시작한 토론회는 예정된 100분을 넘어 3시간 동안 이어졌다. 재정경제부, 국토교통부, 금융위원회 등 유관 부처 관계자와 학계, 전문가, 연구원, 부동산 유튜버, 맘카페 운영진, 공인중개사 등 총 140명이 참석했다.

부동산 보유세 강화 기조는 여전했다. 이재명은 “우리 국민은 보유세를 강화해야 한다는 사실에 대체적으로 동의한다”며 “어느 정도 강화할 거냐, 어떤 차등을 둘 거냐, 그런 걸 고민하고 있다. 적정 수준에 관해 여러분의 의견을 많이 듣고 싶다”고 했다.

최근 대통령 부부 아파트 매매 과정서 논란이 된 근저당권 설정 특혜 논란에는 일언반구하지 않았다.

이날 나온 토론자들의 목소리와 주장을 정리했다.

김종규(아마데우스 코리아 이사), 양지영(신한투자증권 수석전문위원), 정세은(충남대 경제학과 교수), 채상욱(커넥티드그라운드 대표), 안동성(제주시청 공인중개사 사무소 대표), 고종완(한국자산관리연구원장), 남기업(토지+자유연구소 소장), 이지우(국립공주대 학생), 이광수(광수네복덕방 대표), 황정미(플라코어 대표), 송주희(세종시 문화공인중개사 대표), 정해권(프레스룸 대표), 안장원(중앙일보 부동산 선임기자), 김제경(투미부동산 컨설팅 소장), 윤인한(아영이네 행복주택 대표), 신승주(신용협동조합중앙회 대리), 조정흔(경제정의실천시민연합 토지주택위원장), 김인만(김인만 부동산경제연구소 대표), 정지심(태양 공인중개사 사무소 대표), 박민섭(주식회사 KCC 프로), 조일진(도시이야기 대표), 성창엽(대한주택임대인협회장), 조강태(MGRV 대표), 박진주(KT 과장), 김희준(한국공인중개사협회 하남시 지회장), 박선영(동국대 경제학과 교수), 오종현(조세재정연구원 조세연구본부장), 오병철(희림종합건축사무소 수석). 28명이 토론자로 마이크를 쥐고 이재명에게 질문을 던지고 의견을 전했다.

이재명(대한민국 대통령)은 23일 KBS 별관에서 부동산 정책 국민 대토론회를 열었다. 사진=청와대.

김종규 “재개발 규제 강화해야.”

김종규(아마데우스 코리아 이사)는 서울 은평구에서 50년 된 주택에서 35년째 살고 있다. 김종규는 “재개발 후 원주민의 재정착률이 27%에 불과하다”면서 재개발 제한 및 규제 강화를 주장했다.
세 가지를 제안했다.
첫째, 주민 반대로 무산된 재개발 사업은 일정 기간 동안 재신청을 제한해야 한다.
둘째, 주민 의견 수렴 과정에 대한 관리·감독을 강화해야 한다.
셋째, 충분히 사용할 수 있는 주택까지도 재개발로 허무는 제도를 바로잡아야 한다.
이재명은 재건축, 재개발 정책에 관해 “주거 환경이 개선되고 약간 품질 높은 주택이 공급되긴 하지만 기존 주민 상당수가 떠나야 하는 문제가 있다. 총 가구 수는 오히려 줄어드는 측면이 있다”며 주택 공급 효과에 의문을 제기했다.

양지영 “부동산 정책 목표? 무엇인지 모르겠다.”

양지영(신한투자증권 수석전문위원)은 ‘송곳 질문’을 던졌다. “정부 정책 목표가 시장 안정인지, 집값 하락인지, 다주택자 규제인지부터 정해야 한다”는 것이다. 현재 이재명 정부 부동산 정책 목표가 불명확하다는 것이다.
시장 안정이 목표라면? 거래가 정상적으로 이뤄져야 한다. 다주택자 매물이 자연스럽게 시장에 나올 수 있어야 한다. 1주택 갈아타기 고령자가 부동산 다운사이징이나 지방 이전을 고려한다면 인센티브를 줘야 한다.
집값 하락이 목표라면? 매물이 쌓여야 하는데, 세제 강화 규제로는 매물만 잠길 뿐이다. 오히려 다주택자들의 양도세 중과가 한시적으로 유예됐던 2020년에 매물이 본격적으로 쌓였고, 가격 조정이 이뤄졌다.
다주택자 규제와 갭투자 차단이 목적이라면? 정부의 현재 기조를 유지하는 게 맞지만, 그렇게 되면 거래 정상화는 쉽지는 않다.
양지영은 최근 입주한 강남권 단지들 경우 관리 처분 인가부터 준공까지 8~10년이 걸렸다며 “공사비 인상과 이주비 대출이 걸림돌로 작용했다”고 했다. 1군 건설사가 시공을 맡는 강남권의 경우 기본 이주비 대출에 더해 추가 대출까지 나오지만 그 외 지역은 기존 이주비 대출만 가능하기 때문에 사업 진행이 쉽지 않다는 것. 이주비 대출 규제 완화를 요구한 것이다.
이재명은 “억지로 부동산 가격을 낮추겠다는 게 아니다”라며 “비정상적 수요, 공급에 의해 가격이 잘못 형성되는 걸 막자는 것”이라고 말한 뒤 “특정 지역의 경우 인근 지역과 골목 한 개 차이로 가격이 2배 차이 나기도 하는데 그런 건 비정상적”이라고 했다. “인생을 걸고 집을 사고, 그거 외엔 돈 버는 길이 없다고 생각하는 건 문제”라고 했다.

정세은 “시가 10억 이상부터 보유세 1% 적용해야.”

정세은(충남대 경제학과 교수)은 “전국 평균 아파트 가격은 5억 원”이라며 “평균적 가격대 아파트에 수요, 공급, 금융 정책의 포커스를 맞춰야 한다”고 했다. “녹슨 칼로는 부동산 시장을 잡기 어렵다”며 강력한 부동산 세제 개편을 주문했다.
정세은은 보유세 강화하더라도 양도세를 낮춰서는 안 된다는 강경론을 펼쳤다. “문재인 정부 초기 다주택자 규제를 강화하면서 똘똘한 한 채나 주택임대사업자에 대한 과세를 약화했던 일이 큰 구멍을 만들어냈다”는 문제의식이다.
“2005년 지역에 내려와 2010년 5억짜리 집을 샀는데 지금도 5억이다. 나는 불만이 없다. 그런데 서울에 살지도 않는 사람이 서울에 집을 사서 불로소득을 어마어마하게 누리는 걸 보면, 나도 이제 떠야 하나 생각하게 된다. 이런 생각을 하지 않도록 실거주 위주의 부동산 시장이 될 수 있도록 세제가 강력하게 나와야 한다.”
정세은은 시가 10억 원 이상의 부동산부터 보유세 실효세율 1%를 적용해야 한다고 주장했다. KB부동산에 따르면, 올 6월 서울 아파트 평균 매매 가격은 15억 8311만 원이다.
이재명은 “지방에 계신 분들 입장에서 시가 30억은 무지 비싸지만 초고가 주택으로 분류하여 중과세를 한다면 서울에 사는 분들로부터 엄청난 조세 저항에 직면할 수 있다”고 우려했다.

채상욱 “민간임대 정책이 하나도 없다.”

부동산 유튜버이자 KBS 1라디오 ‘경제쇼’ 진행자 채상욱(커넥티드그라운드 대표)은 이재명 부동산 공급 정책에 ‘민간 임대’가 빠진 것을 지적했다. “이재명 정부 5년 동안 민간 임대가 몇 호 지어질지, 어느 지역에 지어질 것인지, 어떤 유형으로 지어질 것인지에 대한 내용이 아예 존재하지 않는다”는 것이다.
단순 분양과 임대를 분리하고, 민간 임대 공급자를 육성하는 시스템을 강화해야 한다는 것. 특히 주거용 오피스텔, 주상복합 단지 등 고품질의 비아파트 공급 사업자를 육성하기 위해 공급자 금융의 역할을 제고해야 한다고 했다.
그동안 민간 공급자들은 전세 등 사금융을 통해 임대 주택을 공급했는데, 공사비 인상 등으로 한계에 봉착해 공급이 고갈됐다는 지적이다. 민간 임대 공급을 위한 공급자 금융 제도가 필요한 이유다.
이재명은 “민간 업자 입장에서 건설 부지가 있다면 분양 수요가 높고 분양 가격이 높은데 분양을 하지 왜 임대 사업을 하겠느냐. 더 본질적 문제는 신축할 부지가 없다는 것”이라고 반론했다. 채상욱은 “도심 안에는 주거 용지만 있는 게 아니라 비주거 용지, 유휴 부지도 많다. 용도를 전환할 수도 있다”고 다시 반박했다.

안동성 “거래세 완화해야 다주택자 매물 나온다.”

안동성(제주시청 공인중개사 사무소 대표)은 다주택자들의 매물이 시장에 나올 수 있도록 ‘거래세 완화’를 요구했다.
제주도의 낮은 평균 임금을 고려할 때 획일적인 DSR 및 스트레스 DSR 규제가 무주택자의 주택 구입을 막는 효과를 낳고 있다는 것이다. 지방과 조정 대상 지역의 대출 규제를 구분해야 한다는 목소리다. 임대인의 보증금 반환을 위한 대출에 대한 DSR 규제를 완화해야 한다고도 했다.
임대료를 깎아준 ‘착한 임대인’이 이후 시세대로 임대료를 올리려면 ‘5% 증액 상한(캡)’에 걸리는 현행 제도도 개선해달라고 요구했다. 이재명은 “정책을 상황에 맞춰 세분화할 필요가 있다”고 했다.

고종완 “미친 집값, 미친 전세 직면할 것.”

고종완(한국자산관리연구원장)은 “월세, 전세, 매매 트리플 강세”라며 “공급 부족이 가장 큰 원인”이라고 진단했다. “자칫 이대로 가다간 앞으로 3~4년 미친 집값, 미친 전세를 마주할 우려가 있다”는 것이다. 공급이 부족한 이유로 택지난, 요원 3기 신도시 개발, 5년간 2배 증가한 공사비 등을 꼽았다.
고종완은 대안을 제시했다. 첫째, 빌라나 오피스텔 등을 위주로 비아파트 공급을 늘려야 한다. 둘째, 3기 신도시 개발 촉진을 위해 국토부와 서울시가 매월 한 번씩 만나는 등 정례 정책협의체를 꾸려야 한다. 셋째, 공사비 및 인건비 인상에 대한 대응으로 ‘자재 비축 제도’와 ‘해외 인력 수급’이 필요하다.
이재명은 “3기 신도시를 포함해 주택 공급 계획이 발표된 지역의 착공이 지연되는 건 정말 심각한 문제”라며 “내부적으로는 수년이 걸린다고 하는데, 이를 절반 이하로 줄이기 위한 내부 검토 중이다. 행정 속도가 너무 느린데, 시간을 줄여볼 생각”이라고 말했다.

남기업 “인기 없는 보유세, 쓰지만 몸에 좋다.”

남기업(토지+자유연구소 소장)은 “부동산 투기가 노리는 불로소득을 막기 위해 세제를 단단하게 구축해야 한다. 그 이후 로또 분양을 차단한 분양 주택과 질 좋은 공공임대 주택을 꾸준히 공급하면 집값이 하향 안정화하고 전월세도 잡힐 것”이라고 했다.
남기업은 “보유세는 인기가 없는, 몸에 좋은 쓴 약”이라며 “다른 나라에 비해 3분의 1, 5분의 1 정도 밖에 안 된다. 종부세는 거주냐 실거주냐 구분 없이 보편적으로 강화해야 한다”고 했다. “실거주에게 양도세 혜택을 주고 있는데, 근로소득세하고 형평성이 맞아야 한다”며 “양도소득세 실효세율이 1%인데, 근로소득세율은 25%”라고 꼬집었다.
이재명은 “야인일 때, 성남시장을 하고 있을 때, 남기업 선생 말씀을 따랐다가 엄청 비난을 많이 받았다”고 농을 던지면서 납세자들의 조세 저항도 “현실”이라고 언급했다.
이재명은 ‘실거주’라는 표현보다 ‘거주용’이라는 용어를 쓰자고 했다. 직장, 육아 등 불가피한 사유로 비거주 주택 보유자가 된 경우에는 실거주와 차등을 둬서는 안 된다는 취지다.

이지우 “양도 차익 환수해 지방 국립대에 투자.”

지방대를 다니는 이지우(국립공주대 학생)는 종부세 강화와 양도차익 환수를 통해 불로소득을 억제해야 한다고 주장했다. “이를 통해 확보한 재원은 지방 인프라와 주거 복지에 투자해야 한다”고도 했다.
지방 청년들이 지역에 정착하기 위해서는 대중교통 이용이 편리하고 인프라가 갖춰진 거점 지역에 공공임대·분양 주택을 집중 공급해야 한다는 게 이지우 생각이다. “무엇보다 지방 국립대 집중 투자를 통해 지역 인재 육성에 사활을 걸어야 한다”고 했다.
“서울에 부모님 집이 있는 청년과 지방에서 올라와 취업을 준비하는 청년은 출발선부터 다르다. 고소득자들이 서울 부동산을 소유했다는 이유만으로 막대한 불로소득을 얻는 동안 정직하게 땀 흘려 일하는 청년들은 상대적 박탈감과 미래에 대한 불안에 시달리고 있다.”
객석에서는 박수가 나왔다. 이재명은 “반도체 관련 산업들의 활약으로 초과 세수가 어느 정도 생기고, 이를 지방과 청년 교육에 집중 투자하기로 했다”면서 “수도권 집중을 완화하면서 지방에 새로운 기회를 만들면, 효율성은 높아질 거라 생각한다”고 호응했다.

이광수 “전국을 규제 지역으로.”

부동산 인플루언서 이광수(광수네복덕방 대표)는 네 가지를 제안했다.
첫째, 대출 구조조정을 해야 한다. 현재 대출 규제는 신규 대출자만 대상이다. 기대출자에 대해서도 똑같이 적용해야 한다. 이미 대출 많이 받아서 집 산 사람들의 집값은 엄청 올랐다. 그 사람들에 대한 대출 규제가 필요하다.
둘째, 1가구 1주택에 대한 양도세 감면은 ‘생애 1회’로 제한해야 한다.
셋째, 재건축·재개발 총량 규제를 시행하자. 이를테면, 서울 재건축·재개발은 1년에 2만 가구만 하도록 하자. 공공 분양을 많이 하거나 용적률을 많이 올릴수록, 분양가가 낮을수록 먼저 진행하게 하자.
넷째, 규제 지역을 철폐하되, 모든 대한민국 땅에 이뤄지는 투자·투기는 규제하자. 전국을 규제 지역으로 만들자는 것이다. 이광수는 “이재명 정부는 공정성에 관심을 두고 정책이 설계되어야 한다”고 했다.
이재명은 “새로운 발상”이라며 반색했다. 이재명은 “이광수 선생 것을(유튜브를) 많이 본다”고 말했다.

황정미 “대출 규제로 입주 예정자 어려움 겪어.”

수원의 한 아파트 입주 예정자인 황정미(플라코어 대표)는 2년 전 실거주 목적으로 분양을 받았다. 그에 따르면, 최근 가계 대출 총량 규제에 따른 은행별 대출 한도 소진으로 인해 잔금 대출을 받지 못하는 상황이 발생하고 있다. 이로 인해 올해 입주를 앞둔 많은 실거주 예정자들이 어려움을 겪고 있다.
황정미가 “투기 수요 억제라는 정책 취지는 공감한다”면서도 “실수요자들에 한해 잔금 대출 규제를 예외 적용할 계획이 있느냐”고 묻자 이재명은 “한번 점검해 보라”고 지시했다. 기존 제도를 믿고 부동산 계약을 했다가 정책 변경으로 “상처 입는 사람들을 최소화할 수 있게 조치가 필요하다”는 것이다.

송주희 “1주택 비과세 혜택, 평생 한 번만.”

송주희(세종시 문화공인중개사 대표)는 1세대 1주택의 비과세 혜택을 무제한으로 주지 말고 5억 원 등 한도를 정해 평생 한 번만 받을 수 있도록 제도를 고쳐야 한다고 제안했다.
오피스텔 등 비주택이 주택 수에 포함되는 문제도 시정해야 한다고 했다. 다주택자로 분류되어 중과세를 맞는 바람에 매물이 묶이는 부작용을 짚은 것이다.

정해권 “마감재 가격 높이는 브로커 수사해야.”

재건축과 재개발 분야를 탐사 취재하는 정해권(프레스룸 대표)은 공사비 인상과 관련, 마감재 가격 인상이 문제라고 짚었다. 건축 브로커들이 매년 수백 억씩 자금 세탁을 통해 건설사, 정관계 공무원 등에게 수백억대 뇌물을 뿌리며 공사를 지연시키거나 조합장 및 시공사를 교체하는 일이 빈번하다는 것이다.
정해권은 “우리가 이런 문제에 관해 사법 당국에 수사 첩보나 범죄 정보를 제공해도 수사가 전혀 이뤄지지 않는다”며 “(수사 당국은) 재건축은 민간 분야이기 때문에 수사하기가 까다롭다는 이유를 든다”고 지적했다. 이재명은 “공사비 폭등이 객관적 상황 때문인지, 아니면 기존 구조를 활용한 부정 행위 탓인지 챙겨보겠다”고 했다.

안장원 “고가 주택 보유세 높이되, 거래세 대폭 완화해야.”

언론인 안장원(중앙일보 부동산 선임기자)은 주택 수나 가액으로 과세 기준을 세우지 말라고 했다. 거주용인지 임대용인지 실제 ‘용도’에 따라 과세 기준을 정립해야 한다는 것이다. 초고가 주택은 과시적 소비이자 자원 낭비 효과가 있기 때문에 더 무거운 과세가 필요하다고 주장했다.
종부세 납부 기준이 되는, 공시지가 12억 원은 전국 주택 수의 3%, 서울 주택 수의 15% 정도다. 이를 30억 원으로 높이면, 전국 주택 수 기준으로 0.3% 정도(5만호)가 종부세 납부 대상이다. 안장원은 초고가 주택 세 부담을 높이되, 과세 대상은 줄여야 한다고 봤다.
안장원은 “양도 소득에 있어서도 최고 구간이 과세 표준 기준 ‘10억 초과 시 45%’인데 ‘15억’이든, ‘20억’이든 최고 세율 구간을 신설하여 세율을 좀 높일 필요가 있다”고 했다. 다만, 보유세도 소득세 요소가 있는 만큼 양도세 부과 땐 보유세 증가분을 감면해주는 대안도 고민할 필요가 있다고 했다.
안장원은 취득세로 대표되는 거래세를 대폭 완화해야 한다고 주장했다. 세금으로 거래를 위축시켜선 안 된다는 취지다. 부동산 시장을 지나친 규제로 압박할 경우 정권 교체로 되돌아올 수 있음을 상기시키기도 했다. 이재명은 “양도 소득을 계산할 때 납부한 보유세를 필요 비용으로 인정해 주자는 말씀인데, 일리가 있는 얘기”라며 “그것도 고려해볼 필요가 있다”고 했다.

김제경 “재개발 속도 나려면 이주비 대출 규제 완화해야.”

김제경(투미부동산 컨설팅 소장)은 재개발 현장 속도를 높이려면 이주비 대출 규제를 완화해야 한다고 건의했다.
정비 사업 현장에서는 시공사의 신용 공여를 통해 이주비 대출을 지원하는데, 기본 대출은 4% 수준이지만 초과 이주비 대출 금리는 6~8%에 달한다. 김제경은 “철거 및 공사 기간이 5~6년 되는데, 최소 1인당 몇천만 원에서 억 단위 추가 금융 부담이 생긴다. 조합 단위로 보면 수백 억 금융 비용이 소요되는 것인데, 이 부분만 완화해도 정비 사업 활성화할 수 있다”고 했다. 이재명은 “세심하게 살펴보겠다”고만 했다.

윤인한 “주택도시기금 재원 확충해야.”

공공임대주택 거주자인 윤인한(아영이네 행복주택 대표)은 공공임대주택의 재원인 주택도시기금을 확충해야 한다며 두 가지 방안을 제시했다.
첫째, 현재 청약 통장의 세액 공제가 무주택 세대주만 가능한데, 세대원까지 확대할 필요가 있다.
둘째, LH·SH가 수탁하는 공공주택 보증금의 일정 비율을 주택도시기금에 예치하면, 이를 활용해 다시 공공주택을 건설할 수 있다.

신승주 “신혼부부, 청년 대출 규제 완화해야.”

결혼 2년차 신혼인 신승주(신용협동조합중앙회 대리)는 신혼부부와 젊은 청년들에 대한 대출 규제 완화 및 금융협동조합을 활용한 금융 지원을 강조했다.
이재명은 “대출, 청약, 분양 등과 관련해 결혼을 하면 더 손해라는 말이 있다. 그래서 결혼을 하고도 혼인 신고를 하지 않는 청년이 많다고 한다”며 “전수 조사를 통해 ‘결혼 패널티’가 있는 부분을 개선할 것”이라고 밝혔다.

조정흔 “부동산 구매는 그 자체가 투기.”

조정흔(경실련 토지주택위원장)은 무주택인 4050세대다. 조정흔은 “부동산 구매는 모두 투기”라고 규정했다. 이날 토론회에서 가장 강경했던 부동산 규제론자다.
조정흔은 “시장에 비아파트를 공급하더라도 소화해 줄 만한 수요가 없다. 저렴한 주택이 많이 공급돼도 별로 사려고 하지 않는다”며 “비아파트 수요가 없는 이유는 아파트 1주택자에 대한 과도한 혜택 때문”이라고 주장했다. 그러면서 투기를 차단하면서도 저렴하게 집을 공급하기 위해 공공택지를 매각하지 않고 건물만 분양하는 토지 임대부 방식의 주택 공급을 강조했다.
이재명은 “말은 그럴 듯하지만 세월이 지나면 ‘언젠가 땅도 분양받을 수 있다’는 확신이 퍼지고, 선거 때마다 분양 공약이 나오면서 결국 무너진다”고 지적했다.

김인만 “다주택자 때리면 세입자가 피해…보호 대책 있나?”

방송인으로도 유명한 김인만(김인만 부동산경제연구소 대표)은 “(세금으로) 비거주 1주택자와 다주택자를 때리면 그들이 결국 세입자를 때리게 되는데, 정부는 전월세 시장의 세입자 보호 대책을 마련하고 있는지 의문”이라고 지적했다.
김인만은 고가 주택 보유세 강화로 삶의 터전을 떠나야 하는 고령층에 출구를 열어줘야 한다고 했다. 서울 집을 팔고 지방의 미분양 주택을 구매할 경우 양도세를 면제하는 방안, 부동산 매각 대금을 금융 계좌나 국민연금에 넣고 장기간 투자할 경우 양도세를 감면·면제하는 방법, 10~20년간 임대료를 올리지 않았던 임대인에게 세금 감면이나 면세 혜택을 주는 방안 등 출구 전략을 제시해야 한다는 것이다.

정지심 “다주택자 양도세 규제 완화해야.”

강남 개포동에서 공인중개사를 하고 있는 정지심(태양 공인중개사 사무소 대표)은 “일반적으로 공급이라고 하면 택지 공급, 신규 주택 공급만 생각하는데, 현장에서는 기존 주택 공급도 굉장히 중요하다고 생각한다”며 “다주택자에 대한 양도세 규제를 완화하여 퇴로를 열어줄 필요가 있다. 세제를 완화해야 매물이 현장으로 나올 수 있다”고 강조했다.

박민섭 “과거 이력으로 생애 최초 대출 어려워.”

박민섭(주식회사 KCC 프로)은 서울에서 월세로 비아파트 거주 중인 결혼 3년 차 신혼부부다.
미성년자일 때 아버지가 돌아가시면서 주택 공유 지분 일부를 상속 받았다. 이 이력 때문에 생애 최초 주택 구입자에게 제공되는 LTV 70% 혜택에서 배제됐다. 부모를 일찍 여읜 사람과 그 배우자는 첫 집을 마련하는 데 있어 불리한 출발선에 서 있다는 지적이다.
이재명은 “예외적인 사유가 있을 수 있는데, 이를 이유로 전체 규정을 뜯어고치기는 어렵다”면서도 “일종의 시민위원회 같은 기구를 두고 여기서 심사해서 예외적 상황을 구제할 수 있는 시스템을 만들면 좋을 것”이라고 했다.

조일진 “지식산업센터·공실 상가 오피스를 주거용으로.”

조일진(도시이야기 대표)은 경기도 의왕시에 준공된 지식산업센터 ‘더스토리 의왕’의 시행사 대표다.
조일진은 전국 도심에 공급 과잉과 경기 침체로 비어 있는 지식산업센터와 상가 오피스를 청년과 신혼부부들을 위한 주거 공간으로 전환하자고 제안했다.
최근 정부는 이런 공실을 LH가 매입 임대를 통해 공공임대주택으로 공급할 수 있도록 시행령 법령을 개정했다. 조일진은 “결실을 맺기 위해선 속도가 필요하다”고 했고, 이재명은 “빨리 하겠다. 내가 원래 속도가 빠른 사람”이라고 했다.

성창엽 “보증보험이 임대 제약으로 돌아와.”

성창엽(대한주택임대인협회장)은 공시 가격 기준으로 산정되는 전세금반환보증보험이 임대차 계약을 위축시키고 있다고 했다. 아파트는 공시 가격이 시세를 비교적 잘 따라가지만, 빌라·다세대 같은 비아파트는 공시 가격이 시세보다 유독 낮게 매겨진다.
그러다 보니 보증 가입 가능한 전세금 한도가 실제 전세 시세보다 훨씬 낮게 잡히는 문제가 발생한다. 임대인 입장에서 전세 보증금으로 1억 원은 받아야 하는데, 5000만 원 한도이면 거래가 성사되지 않는다. 임차인 입장에서도 집 주인이 5000만 원 이상의 보증금을 요구하면 선뜻 도장을 찍기 어렵다.

조강태 “민간 임대와 투기 사업자 구분해야.”

공유 주거 스타트업을 운영하고 있는 조강태(MGRV 대표)는 공공임대만으로는 청년 주거 수요를 모두 감당할 수 없다며 민간 임대 사업을 강조했다. 이들을 단순 투기 사업자와 구분하여 합리적 세제 및 금융 지원이 이뤄지면 3년 내 최소 2만 호 이상 대규모 임대 주택 착공이 가능하다고 밝혔다.

박진주 “재건축 이주비 대출 규제 완화해야.”

서울 노원구에 사는 30대 박진주(KT 과장)는 재건축 이주비 대출 규제 완화를 강조했다. 구축에 대한 감정평가액이 높지 않아 LTV 40% 제한을 받았을 경우 1~2억 밖에 대출을 받지 못한다며 규제 완화를 요청했다.
이재명은 “종전 주택을 담보로 할 거냐, 앞으로 지어질 신축 주택을 담보로 할 거냐, 이 문제와 관련이 있는 것 같다”며 “금융위를 통해 들어보니 신축 주택 담보로 바꿔줄 생각을 검토하고 있다고 한다”고 밝혔다.

김희준 “다주택자 악마화, 민간 임대 가격에 악영향.”

김희준(한국공인중개사협회 하남시 지회장)은 “다주택자 프레임을 완화해야 한다”고 했다. 서울 임대 주택은 싱크대 옆에 변기가 있어도 월 160만 원을 내야 한다. 다주택자 규제 강화가 다세대주택, 도시형 생활주택, 오피스텔을 갖고 있는 민간 임대 사업자에게 부정적 영향을 미친 결과라는 게 김희준 주장이다.
“고가 주택을 갖고 있는 사람들을 악마화하는 경향이 있다. 그것보다는 종부세를 폐지하고 재산세를 금액대별로 세분화하고 간소화해야 한다. 세금 체계 자체가 너무 복잡해 예측 가능성이 떨어진다.”

박선영 “정책 포커스는 저소득 청년에 맞춰야.”

박선영(동국대 경제학과 교수)은 금융(대출) 규제 완화에 반대했다. 공급이 제한된 상태에서 실수요자에 대한 금융 공급 확대는 필연적으로 가격 상승으로 이어진다는 논리다.
박선영은 정책 포커스를 저소득 청년에 맞춰야 한다고 주장했다. 주거 실태 조사에 따르면 최저 주거 기준에 미달한 청년 가구 비율이 8.2%다. 고시원, 판자촌, 비닐하우스에 거주하는 청년 가구 비중은 5.3%에 이른다. 박선영은 “이 통계 속의 청년들이 금융 지원 정책의 우선순위가 되어야 한다”고 했다.

오종현 “1주택 비과세 횟수 제한? 거주 이전 자유 해칠 수 있다.”

오종현(조세재정연구원 조세연구본부장)은 양도세 계산 시 보유세를 필요 비용으로 깎아주자는 주장에 반대했다. 혜택이 세금 부담 능력이 큰 자산가에게 집중되어 조세 형평성을 저해할 수 있어서다.
1주택 비과세 횟수를 제한하자는 주장에 대해서도 거주 이전의 자유를 침해하는 등 선량한 피해자가 발생할 수 있다고 우려했다.
초고가 주택 과세 형평성을 확보하기 위해, 양도세 장기 보유 특별 공제(최대 80%)와 종부세 고령자 세액 공제(최대 80%)에 명확한 한도를 부여할 필요가 있다고 했다. 장기 보유자에 대한 혜택을 줄일 필요가 있다는 취지다.

오병철 “사람보다 집에 꼬리표 다는 정책 필요.”

오병철(희림종합건축사무소 수석)은 “사람은 집으로 돈을 벌고 싶은 마음과 집에 편히 살고 싶은 마음 모두를 갖고 있다”며 사람을 대상으로 하는 정책보다 집에 꼬리표를 다는 정책이 필요하다고 했다.
이를 테면 특정 아파트 단지의 101동 202호를 10억에 샀다가 12억에 팔 경우, 차익 2억 원을 개인 소유 계정에 묶어두는 것이다. 이 자금은 오로지 다음 주택을 구입하기 위한 용도로만 쓰게 한다는 것이다.

이재명 말말말: “보유세 3배 올려야 선진국 수준…그러나 폭동 벌어질 것.”

이재명은 보유세 인상을 강조하면서도 과도한 세금 부과가 불러올 역풍을 우려했다. “선진국 수준으로 보유세를 올리려면 3배는 올려야 한다. 지금 3배 올리면 폭동 비슷한 상황이 벌어질 것이다. 과거에 보유세를 정상화했다면 이렇게까지 집값이 상승하진 않았을 것이다. 이미 너무 많이 올라버렸다.”
정치적 손해를 보더라도 보유세 강화를 추진하겠다는 입장이다. “지금이라도 앞으로를 위해 대비해야 한다. 이거 언젠가 터진다. 어느 세대에 누가 당할지 모르겠지만 대한민국에 엄청난 충격을 줄 것이다. 정치적 손해를 보더라도 대비는 해야 한다.”
이재명은 전세 제도를 부동산 상승 요인 가운데 하나로 꼽았다. “서민들 지원한다고 전세 대출을 거의 무제한으로 해줬다. 전세 대출은 서민 주거 안정 정책 측면이 있지만 집값 폭등의 주 원인이기도 하다. 이제는 조정할 때가 된 것 같다. 집값이 폭등하지 않도록 전세 대출 규제는 강화해야 한다. 다만, 청년, 신혼부부와 같은 생애 최초 전세 대출자 등 타당한 경우에는 지원을 해줄 필요가 있다.”
부자에 대한 존중도 드러냈다. “산업화 과정에서 부자가 되는 경로를 보면, 정말 열심히 일해서 자수성가한 경우도 있지만 부정부패나 비정상적 루트로 부자가 된 사례도 많다. 이제는 사회가 많이 정상화했다. 부자가 되어 비싼 집에서 많은 세금을 내며 사람들을 경원시하기보다 존중할 필요가 있다.”

‘29억 매매-근저당’ 질문도, 해명도 없었다.

이재명 부부의 경기 성남시 분당구 자택 매각 과정이 논란이다. 지난 14일 일반인에게 29억 원에 팔았는데, 이틀 뒤 소유권 등기가 완료됐다. 아파트 소유자가 이재명·김혜경 공동 명의에서 김모·조모씨 공동 명의로 변경됐는데, 17.7억 규모의 근저당권이 설정된 것으로 나타났다.
일각에서는 내로남불을 비판했다. 강력한 대출 규제로 서민들의 내 집 마련은 철저하게 막아 놓고 행정부 수반은 우회적 사금융 대출로 매수자에게 사실상 갭투자를 허용해줬다는 비판이 컸다.
안철수(국민의힘 의원)는 “이 대통령 본인이 자기 집을 팔 때는 사금융으로 사채를 주고, 매수자에게는 갭 투자 길을 열어줬다”며 “집값을 안정시키는 노력을 하기는커녕 오히려 스스로 부동산 시장을 교란하는 행태를 보였다”고 비판했다.
청와대 대변인실은 “매매는 통상적 방식으로 부동산을 통해 이뤄졌다. 근저당 설정은 10월 말에 처리될 미지급 잔금에 대한 근저당”이라고 반박했다. 매수인이 치르지 못한 잔금만큼 근저당을 설정하는 방식으로 매매가 이뤄진 것에는 “매수인 사정을 배려해 등기 이전을 했다”고 밝혔다. “대통령 자택은 대통령 부부가 28년간 실거주했던 1주택으로 (대통령이) 부동산 시장 정상화 의지를 보이고자 시세보다도 낮게, 재건축으로 기대되는 이익을 포기하고 처분한 것”이라고 덧붙였다.