서울 신축 아파트? 70%에겐 ‘그림의 떡’

이 글은 주택가격 급등 사태의 대책으로 흔히 제기되는 ‘주택공급 확대’에 관한 것이다. ‘아파트 재건축을 서두르고, 서울 요충지에 질 좋은 아파트를 대량 공급해야 한다’는 일부 주장이 사실은 투자·투기 기회를 확대하고, 정작 집중해야 할 정책의 본질을 흐리는 편향적 선동이자 기만에 가깝다는 점을 지적하려는 것이다. 이 글은 주택공급 정책 중 가장 중요한 요소인 공공임대주택 공급은 논외로 하며, 오로지 판매용 시장주택을 중심으로 다룬다.

서울의 신축 아파트는 상위 30%의 시장

우선 두 개 통계를 보자. 하나는 KB부동산이 매주 알려주는 주택가격동향조사다.

2025년 12월 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 15억 원을 넘는다. 이미 뉴스로 떠들썩했던 얘기다. 그러나 중요한 것은 평균 가격만이 아니다. 가격의 분포를 눈여겨봐야 한다. 우선 중위 가격은 11.06억 원으로 평균과 큰 차이가 난다. 상위 20%의 평균가격이 34.38억 원으로 매우 높기 때문이다. 하위 20%의 평균가격은 4.99억 원, 하위 20%~40%의 평균가격은 7.92억 원이다. 매매가격이 상위 60% 이상에 속하는 아파트는 수백 세대 이상 규모의 단지로 건축된 아파트이고 하위 40%는 대부분 골목 속에 1~2개 동으로 건축된 작은 단지나 ‘나홀로 아파트’일 것을 쉽게 짐작할 수 있다. 

다음은 국가데이터처 국가통계포털에서 찾은 2025년 가계금융복지조사의 전국 가구당 순자산 보유액 통계다.

순자산(자산에서 부채를 뺀 금액) 4분위 중앙값, 즉 상위 30%에 해당하는 가구의 순자산이 4.62억 원으로, 서울 1분위 아파트 평균가격에도 미치지 못한다. 서울 및 수도권 주택담보비율(LTV) 규제 상한인 40%를 대출받는다고 가정하고 아파트 구입에 필요한 추가 자금을 따져보자. 순자산 순위 50% 가구의 순자산(3분위 중앙값)이 2.39억 원으로 서울 1분위 평균가격 아파트 구입에 필요한 자기 자금 2.99억 원에 못 미친다, 순자산 순위 상위 30% 가구 순자산(4분위 중앙값) 4.62억 원은 2분위(하위 20~40%) 평균가격 아파트 구입에 필요한 자기 자금 4.75억 원에 못 미친다. 

물론 이 정도의 추정으로 아파트 수요를 예단하는 것은 무리가 있다. 당장 예상되는 반론. “주택담보대출 이외의 방법으로 LTV 규제 40%보다 더 많은 대출을 할 수도 있지 않느냐” 맞다. LTV 규제를 한다는 것 자체가 그 이상으로 대출하는 사람이 많다는 것을 반증한다. 하지만 주택가격의 40%를 대출받고 그 원리금을 갚아 나간다는 것이 큰 부담인 것도 사실이다. 

예컨대 서울의 2분위 아파트 평균가격 7.92억 원의 40% 3.17억 원을 30년간 원리금 균등상환한다면(대출금리 4.5%) 매달 161만 원씩 갚아야 한다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제치 40%를 기준으로 한다면 연소득이 5,700만 원 이상인 가구라야 감당 가능한 금액이다(월 원리균등상환액 161만 원은 대출금리 4.5%를 적용한 것인데 DSR 심사는 여기에 미래의 금리 상승 위험을 반영한 스트레스금리(1.5~3%)를 더해 계산한다. 대출금리 6%로 계산한 원리금 상환액이 40%에 해당하는 연소득액이 5,700만 원이다). 연소득 5,700만 원은 전체 가구 소득 순위에서 중앙값인 50%에 해당한다(통계청, 가계금융복지조사) 매달 소득의 40%를 대출금 갚는데 지출하고 남는 금액으로 살림살이가 가능한가는 별개로 따져봐야 할 문제다. 

이상의 계산은 ‘전체 가구 중 70%는 서울의 아파트 중 가격 순서로 하위 30%인 아파트도 구입이 어렵다’는 것, 그리고 ‘전체 가구 중 50%는 대출을 최대로 받더라도 하위 30% 이상의 아파트를 구입하기 힘들다’는 사실을 말해준다. 서울의 총주택 중 아파트가 60.1%이지만 정작 아파트를 소유한 가구는 32.1% 뿐이라는 또 다른 통계가 이러한 추론을 뒷받침해 준다. 

이 대목에서도 불만과 반론이 만만치 않을 것이다. “그래서 상위계층에 속하지 못하는 사람들은 아파트를 꿈꾸지도 말라는 것이냐?”, “더 많은 빚을 내서 아파트 구입을 할 수 있고, 실제로 그런 사람들이 적지 않은데 무슨 소리냐.” 등등. 맞다. 누구라도 아파트를 꿈꾸며 열심히 돈을 모을 수 있다. 요즘처럼 아파트값이 오르는 상황에서는 많은 빚을 지더라도 아파트를 사는 게 현명한 일일 수도 있다. 하지만 그것은 어디까지나 “아파트값이 계속 오르는” 경우에만 해당하는 얘기다. 아파트값이 더 오를 수도 있다. 그러나 아파트값이 끝없이 계속 오를 것이라고 믿는 사람은 없다. 언젠가 아파트값이 오르기를 그칠 때, 혹은 떨어질 때 “많은 빚을 내서 아파트를 사는” 일은 재앙이 된다. 항상 예외는 있는 법이지만 구입 능력은 소득과 자산의 정도와 순위로 가늠할 수밖에 없는 노릇이다. 

아파트 수요의 정체

주택가격 안정을 위해서는 사람들의 주택 수요를 충족해야 하고, 이를 위해서는 다세대주택보다는 질 좋은 아파트 공급을 늘려야 한다고 주장하는 이들이 있다. 이들이 말하는 아파트는 공공임대주택보다는 대부분 ‘실수요자’ 즉 새로 주택을 매입하려는 사람들을 위한 분양 아파트다. 그리고 이러한 대책이 겨냥하는 곳은 집값 폭등의 진원지 서울이다.

그런데 이미 살펴보았듯이 서울의 웬만한 아파트를 구입 가능한 가구는 전체 가구 중 절반도 안 된다. 새로 건축하는 아파트는 가격이 훨씬 높으니 이를 감당할 수 있는 가구는 보다 적을 것이다. 보수적으로 잡아도 상위 30% 이상인 계층에 국한될 것이다.

무언가 이상하지 않은가? 아파트 공급 확대론은 결국 상위 30% 이상 계층만을 대상으로 삼는 주택공급 정책을 주장하는 셈이다. 재건축 촉진을 비롯한 아파트 공급 확대론이 편파적 선동에 가까운 것이라는 지적은 바로 이 지점에서 출발한다. 이를 주택 수요 측면에서 좀 더 구체적으로 따져보자.

국가통계포털의 주택소유통계에서는 ‘주택소유지분별 주택소유 가구수’를 2015년부터 매년 집계하고 있다. 이 통계를 이용하여 주택을 한 채 넘게 소유한 ‘다주택가구’ 소유 주택의 동향을 분석했다. 2024년 기준으로 서울의 다주택가구는 501,196가구로 전체 가구의 12.05%다. 이들이 소유한 주택 수는 1,236,142호로 가구당 평균 2.46호다. 이들 가구가 자신의 거주용 한 채 이외에 추가로 소유하고 있는 ‘초과소유주택’을 합하면 734,946호에 이른다. 더욱 주목할만한 사실은 다주택가구의 초과소유주택이 계속 증가한다는 것이다. 다주택자들이 계속해서 주택을 추가로 매수하고 있다는 뜻이다.

이들이 추가로 매수하는 주택이 얼마나 될까? 2015년부터 2024년까지 9년간 일반가구가 소유한 전체 주택 증가량 중에서 다주택가구 소유 주택 증가량이 53.6%(서울)다. 즉, 새로 공급된 분양주택 총량의 반 이상을 이미 주택이 있는 사람들이 추가로 매수했다는 얘기다. 아파트만을 따로 집계한 통계는 없지만 비슷한 상황일 것이라고 짐작할 수 있다. 새로운 주택 공급이 무주택가구나 주거 이동 가구 등 실수요자보다는 자산 투자처를 찾는 다주택가구의 수요 충족에 더 바쁜 것이다.

통계가 말해주는 것들, 그리고 말해야 할 것들

이상의 내용을 통해 작금의 주택가격 급등 사태와 이에 대응한 정책 방향에 관련해 몇 가지 사실 확인과 추론이 가능하다. 첫째, 전체 가구 중 50%는 서울에서 아파트 구입이 어렵다. 안타깝지만 서울 아파트시장은 50% 사람들에게는 관계가 먼 시장이다. 가격이 비싼 신축 아파트라면 ‘관계 먼 사람들’이 70%로 늘어난다. 새로운 아파트 공급은 상위 30% 계층의 ‘유효수요’를 위한 것일 뿐이다. ‘영끌’로 아파트 마련에 나서는 2030 세대 역시 대부분 상위 30%에 속하는 부모의 자녀들일 것이다. 

신축아파트 분양가가 이끌고 있는 서울의 아파트 가격 상승은 상위 30% 이상 계층의 자산 투자와 더 좋은 주택으로의 이주 희망이 빚어낸 현상이다. 이 시장의 최대 수요자는 전체 가구의 12%인 다주택가구들이다. 새로 공급되는 주택의 절반이 넘는 물량을 이들 계층이 구입하고 있다. 

둘째, 아파트단지 재건축사업은 상위계층의 자산 증식용 사업이다. 재건축 아파트 분양가격이 수십억 원에 달한다는 사실은, 이 사업이 원래 상위계층용 주택이었던 아파트단지를 부수고 상위계층 중에서도 최상위계층의 주택을 만들어내는 사업임을 말해준다. 한편 노후 저층주거지를 재개발하여 아파트단지를 건설하는 사업(모아타운 등)은 중하위계층용인 골목동네 주택을 부수고 상위계층용 주택을 만들어내는 사업이라 할 수 있다. 

셋째, 가장 효과적인 주택 공급 방법은 다주택가구가 소유한 주택이 매물로 나오도록 하는 것이다. 이들이 자신의 거주용 한 채를 초과하여 소유한 주택이 서울에만 70만 호가 넘는다. 이 중 일부라도 매물로 나온다면 어떤 방법보다도 많은 주택을 빠르게 공급하는 효과가 있다. 이에 더해 이들 다주택가구가 추가로 매수하는 수요를 억제해야 한다. 그 방법은, 토지거래허가제든 보유세 강화이든, 그 분야 전문가들이 궁리할 일이다. 

넷째, 재건축-재개발이든 신개발이든 아파트단지를 건설하는 사업은 수요가 상위계층에 국한될 뿐 아니라 기간도 오래 걸리는 중장기 사업이다. 이보다는 골목 주거지에 중저층 공동주택을 소단위로 개발하는 방식이 훨씬 빠른 시간에 공급을 늘릴 수 있다. 아파트단지 개발과 달리 땅값을 올리는 효과도 작고 도로·상하수도 등 모든 기초인프라를 부담하지 않으므로 건축비와 분양가격이 상대적으로 낮다. 당연히 수요계층도 중하위계층이 중심이다. 

최근 문제가 되고 있는 전세 사기는 ‘빌라’, 즉 다세대주택에서 집중적으로 발생하고 있다. 다세대주택의 주택가격 대비 전세가격 비율이 높아서 생기는 현상이다. 서울의 경우 아파트의 전세가율이 55% 내외인 데 비해 다세대주택은 90%를 넘는 게 보통이다. 이는 곧 아파트단지에 비해 낮은 가격의 주택이 공급 부족 상태임을 반증하는 것이기도 하다. 

다세대주택은 대표적인 소단위 개발 공동주택이다. 그러나 건축법상 연면적 660m2 이하에 4층 이하로 규모가 제한돼 있다. 그 이상으로 공동주택을 건축하려면 한 개 동이라 해도 아파트단지나 연립주택단지의 건축규제를 받는다. 대지 경계선에서 2~4미터를 띄어야 하고 채광창 방향으로는 건물 높이의 반 이상을 띄어야 한다. 5층 아파트를 지으려면 높이의 반, 약 7미터 이상을 띄어야 한다. 웬만큼 큰 땅이 아니면 사실상 건축이 불가능하다. 유럽 도시에서 흔히 보는 도로변 5~6층 아파트 건물이 우리나라에는 없는 이유다. 

우리나라 가구의 중하위 70%에 있는 진짜 실수요자들을 위한 주택공급을 늘리려면 이 제약을 풀어야 한다. 중소 건축업체가 연면적 1,000m2, 2,000m2에 5~6층 공동주택을 건축할 수 있도록 해야 한다. 그러려면 어떻게 해야 할까? 이 문제는 제법 긴 논의가 필요한 사안이므로 더 이상의 자세한 얘기는 다음 기회로 미룬다. 

다섯째, 주택가격 안정과 주택 실수요자 주거수요 충족을 위해 가장 필요하고 중요한 일은 물론 공공임대주택 공급을 늘리는 것이다. 건축유형이 아파트단지이든 소단위 개발 공동주택이든 공공임대주택은 모두 소중하고 긴요하다. 그러나 아파트단지에 비해 소단위 개발 공동주택이 건축비가 덜 들고 빠른 공급에 유리하다는 사실은 공공임대주택에도 똑같이 해당한다. 

문제는 공공임대주택 공급을 독점하고 있는 LH, SH 등 공기업은 사정이 다르다는 것이다. 이들 거대 조직은 소단위 개발로는 경제성도 스피드도 찾을 수 없다. 대규모 아파트단지 개발사업에 맞추어서 짜인 조직이기 때문이다. 그런데 신도시 개발이나 대규모 아파트단지 개발사업이 점차 줄어들 것임은 누구나 예상하고 있는 사실이다. 수십년 동안 아파트단지 개발사업을 수행해 온 이들 공공주택 공급기관은 앞으로 어떻게 해야 할까?

이 대목에서 유럽 국가들의 주택공급 체계를 주목해야 한다. 이들은 전국에 깔린 수백 개의 비영리 주택협회에 의해 공적 임대주택(사회주택)을 공급하고 있다. 네덜란드는 약 270개의 비영리 주택협회가, 오스트리아는 약 180개의 비영리 주택협회가 100만~200만 호에 달하는 사회주택을 소유·관리하고 있다. 작게는 몇십 명, 큰 경우는 몇백 명이 근무하는 주택협회들은 자신이 속한 지역의 사회주택 공급과 운영·관리를 담당한다. 이들 나라의 사회주택이 대규모 아파트단지보다는 도시 블록 속에 촘촘히 자리잡은 중저층 공동주택이 일반적인 것은 이 때문이다. 소단위 개발은 작은 조직, 지역에 기반을 둔 활동가적 영업 조직이라야 잘할 수 있는 일이다. 

우리나라에도 매우 미약하지만 서울시나 LH의 지원 아래 사회적 기업 형태로 공공임대주택을 개발하고 운영하는 조직들이 없지 않다. 지난 몇 년간 퇴행적 중앙정부와 시정부의 외면 탓에 그나마 더욱 쪼그라들었지만 말이다. 이제 LH나 SH는 이러한 조직을 지원하고 늘리는 역할을 주기능으로 하는 플랫폼으로 변해 나가야 한다. 한창 진행중인 LH 구조 개혁 논의에서 이 문제가 진지하게 다루어져야 한다.

‘아파트 아닌’ 주택 정책에도 관심을

이 글 편집 중에 이재명 대통령의 주택공급 관련 발언이 있었다. 요지는 다주택자 소유주택이 매물로 나오도록 하겠다는것이다. 상식적이고 당연한 얘기다. 하지만 일부 언론과 전문가(?)들의 (우려로 포장한) 비판은 여전하다. 양도세 강화는 매물을 줄여 실수요자를 힘들게 할 것이다, ‘똘똘한 한 채’ 수요를 집중시켜 양극화 심화를 초래한다 등. 효과 없을 것이고 오히려 부작용을 낼테니 공연한 짓 하지말라는 얘기다.

앞에서도 밝혔지만, 다주택자 대책은 이 분야 전문가들에게 맡겨야 할 일이다. 다만 한가지 짚어야 할 것은 다주택자 소유주택 수가 계속 증가하고 있다는 사실이다. 그리고 우리나라 상위 자산계층의 투자활동은 어쨌든 멈추지 않을 것이라는사실이다. ‘양도세 비판자들’의 주장은 결국 주택의 일정량을 계속 이들의 투자대상으로 공급해주어야 한다는 얘기다. 이 말을 돌려서 하고 있을 뿐이다. 그것이 아니라면 무엇을 어떻게 해야 할까? 부동산 시장 정책의 중심은 이 문제에 대한 입장과 방안이 돼야 할 것이다.

이대통령 발언에 며칠 앞서 정부는 1.29 도심주택 공급확대 방안을 발표했다. 국공유지를 짜투리땅까지 짜내서 공공주택을 한 채라도 더 짓겠다는 게 요지다. 여기에 민간부문 재건축이나 소규모 정비사업 촉진이 더해진 내용이다. 이에 대한 우려와 비판은, “기껏 그거냐”와 “공급 속도가 느리다”는 것이다. 획기적인 공공임대주택 공급책이 필요한데 아직 공공주택의 임대와 분양 비율조차 분명치 않다는 것도 중요한 지적이다.

공공임대 확대 필요성은 두 말할 필요없이 동의한다. 다른 비판들에 대해서도 할 말이 없진 않지만 다음 기회로 미룬다. 하지만 한 가지 중요하게 지적해야 할 지점이 있다. 이번 대책 역시 공급주택을 아파트로 전제하고있다는 점이다. 국유지 활용이든 재건축 촉진이든 마찬가지다. 아파트 건축이 아닌 것들은 맨 뒤 한구석에 ‘비아파트’ 대책이라는 이름으로 숨어 있다. 모든 주택은 당연히 아파트단지로 공급돼야 한다는 것인가? 

실수요자, 특히 국민 대다수인 중하위 계층의 주거 안정을 위한 정책이라면 ‘비아파트’, 즉 소단위 개발 주택을 아파트단지보다 우선적인 정책 대상으로 고민해야 한다. 공공임대주택도 그렇지만, 공공분양주택이나 민간부문 공급정책이라면 더더욱 그렇다. 아파트 분양 물량 확대는 그 효과가 상위 30% 이상에만 국한될 것이기 때문이다.