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법인 ‘빌딩’ vs. 개인 ‘아파트’… 세금 차별이 생기는 이유

경실련은 문재인 대통령 취임 이후인 2017년부터 2020년 상반기까지 서울에서 거래된 1,000억 원 이상 빌딩의 과표 및 세액을 조사했다.

정부 발표에 ‘훨’ 못미친 대형빌딩 공시지가 

조사한 거래 건수는 73건, 거래가격은 21조 6,354억 원(건당 2,970억)이었다. 분석결과 공시가격(땅값+건물값)은 10조 원으로 실거래가 대비 47%에 불과했다. 공시지가는 시세의 40%로 나타났다. 정부는 공시지가 시세반영률이 평균 65.5%이고, 상업·업무용 토지의 시세반영률이 2019년에는 66.5%, 2020년에는 67%라고 발표했다. 정부가 발표한 공시지가 현실화율과 경실련 조사 결과는 크게 차이난다. 정부는 상업용 공시지가 현실화율을 70% 올리겠다고 공언했지만, 지금과 같이 깜깜이 공시지가 조사·발표는 어느 누구도 설득할 수 없다.

공시지가

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값은 50% 넘게 상승했다. 당연히 땅값도 폭등했다. 정부는 부동산에서 발생하는 불로소득 환수와 서민 주거 안정을 위해 공시지가를 현실화시키겠다고 했으나, 매년 발표되는 공시지가는 폭등하는 땅값을 쫓아가지 못하고 있다.

턱없이 낮은 공시지가로 인해 재벌 대기업 등 건물주는 세금 특혜를 누려왔다. 보유세 부과 기준은 땅값(공시지가)과 건물값(시가표준액)을 합친 공시가격이다. 재벌 대기업이 소유한 빌딩의 공시가격(땅+건물) 현실화율은 경실련 조사결과 47%이다. 공시지가(땅)의 시세반영률은 40%로 정부 발표치의 절반 수준밖에 안 된다.

시세반영률 최저 ‘영시티’, 세금혜택 최고 ‘서울스퀘어’

2020년 거래 빌딩 중 시세반영률이 가장 낮은 빌딩은 영등포구에 있는 영시티 건물이다. 거래금액은 5,458억 원으로 건물시가표준액(1,227억 원)을 제외한 토지시세는 4,231억 원이다. 하지만 공시지가는 752억 원으로 시세반영률은 18%에 그쳤다.

보유세 특혜액이 가장 큰 빌딩은 2019년 가장 비싸게 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩이다. 거래금액은 9,883억 원이지만, 공시가격은 4,203억 원(공시지가는 3,545억 원, 건물시가표준액은 658억 원)으로 공시가격 시세반영률은 42.5%이다. 거래금액에서 건물시가표준액을 제외한 토지시세(㎥당 1억3,188만원)와 공시지가(㎥당 3,965만원)를 비교한 공시지가 시세반영률은 38.4%에 불과하다.

보유세를 추정한 결과 토지시세 기준 보유세액은 64억 원이다. 하지만 공시지가 기준 보유세액은 24억 원으로 40억 원의 세금 특혜가 예상되며, 73개 빌딩 중 세금특혜 규모가 가장 크다.

'최고 세금혜택' 서울스퀘어(왼쪽), '최저 시세반영률' 영시티

세금혜택 ‘최고’ 서울스퀘어(왼쪽),  시세반영률 ‘최저’ 영시티 (출처: 서울스퀘어, 영시티)

낮은 세율, 낮은 공시지가… 법인, 빌딩만 특혜

73개 빌딩 전체의 공시지가 기준 보유세 총액은 450억 원(실효세율 0.23%)이다. 시세(실거래가)대로 세금을 부과한다면 보유세는 1,266억 원(실효세율 0.65%)으로 3배 가까이 증가한다. 보유세 특혜도 815억 원(빌딩당 11억 원)이나 되며, 2005년 공시가격 도입 이후 16년간 누적된 세금특혜만 1조 3천억 원(빌딩당 180억 원)으로 추정된다.

낮은 공시지가뿐 아니라 낮은 세율도 빌딩 보유세 특혜의 원인이다. 아파트 등 개인에게 부과되는 보유세율의 최고 세율은 3.2%이다. 그러나 재벌 등 법인에 부과되는 보유세율은 0.7%로 개인이 4배나 높다. 여기에 더해 경실련 조사결과 아파트 공시가격은 시세의 67%인데, 빌딩의 공시가격은 47%에 불과하다.

정부는 부족한 공공임대주택 확충 요구가 나올 때마다 예산 부족을 이유로 회피하고 있다. 그러나 공시지가 현실화를 통해 재벌·대기업 등이 소유한 고가 부동산에 대한 세금을 제대로 징수한다면 서민주거안정 등 공익을 위한 예산을 충분히 확보할 수 있다.

낮은 세율과 낮은 공시지가로 대형 빌딩을 가진 대기업만 혜택을 본다.

낮은 세율과 낮은 공시지가로 대형 빌딩을 가진 대기업만 혜택을 본다.

따라서 공시지가 정상화가 매우 중요하며 지금의 40%대에 불과한 공시지가 시세반영률을 당장 80% 수준으로 2배 인상해야 한다. 국토부는 이번에 발표한 표준지 공시지가 고시에서도 상업업무용지 시세반영률이 67%라고 밝히는 등 공시지가 왜곡을 중단할 의지가 없어 보인다. 공시지가, 공시가격 조사평가를 위해 투입되는 예산만 연간 1,500억 원이다.

그런데도 아파트 공시가격과 종부세율은 지속적으로 인상하면서 재벌법인 부동산과 토지에 대한 공시지가 및 세율인상을 하지 않는 것은 앞으로도 재벌 법인, 빌딩부자, 땅부자들에 대한 세금특혜를 지속적으로 유지하겠다는 것과 다름없다. 따라서 공시가격 결과 조작에 참여한 관료와 감정평가업자 등에 대한 조사와 처벌이 필요하며, 내년에라도 당장 공시지가 시세반영률을 2배로 올려 아파트 보유자와의 세금 차별을 중단해야 한다.

또한, 더는 중앙정부가 공시지가를 독점적으로 조작결정하지 못하도록 표준지 공시지가 조사결정권한의 광역단체장 이양 및 조사과정의 투명한 공개 등이 이루어져야 한다.

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필자 소개

경실련
초대필자. 시민단체

시민의 뜻과 힘과 지혜를 합하여, 일한만큼 대접받고(경제정의), 약자가 보호받는 (사회정의) 정의로운 사회 건설을 위해 기여합니다. → 홈페이지

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