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강남에 아파트 한 채, 지난 28년간 얼마나 벌었을까

공정·평등·정의를 내세우며 출범한 문재인 정부 3년이 지났다. ‘소득주도성장’은 ‘불로소득’이 주도하는 불평등과 불공정 격차의 심화로 역대 정권 중 가장 심각한 상태다. 촛불 정부의 출범 이후 민생은 개선은커녕 더 악화되고 있다. 민생파탄의 가장 큰 원인인 부동산 거품과 서울 아파트 값 폭등에 대해 경실련은 문재인 정부 출범 때부터 방향과 대안을 제시해 왔다.

2019년 11월 19일 문재인 대통령은 임기 절반을 맞아 진행된 ‘국민과의 대화’를 통해 이렇게 말했다:

“부동산 문제는 우리 정부에서는 자신있다고 좀 장담하고 싶습니다. ” (문재인 대통령) 

경실련은 지난해 말부터 청와대의 참모 보유 주택가격 분석, 국회의원 보유 아파트값 분석 등 서울 아파트 값이 40% 이상 상승했음을 알렸다. 총선 후에도 21대 국회의원 서울시 25개 구청장, 서울시 시의원 등이 보유한 주택에 대해 분석 발표했다.

지난 6월 23일, 경실련은 KB 주택가격 등을 기초로 문재인 정부(2017.05 ~ 2020.05) 출범 이후 3년 서울아파트값이 3억, 52% 상승했다. 라는 분석결과를 발표했다. 그 다음날 국토부는 감정원 주택가격 동향조사라며 서울아파트값 상승률은 14.2%라고 해명했다. 국토부는 작년 10월 10%라고 했고, 공식으로 14%에 대해 아직 근거를 제시하지 못하고 있다. 정부 정책의 주택정책 실패 원인은 바로 이런 엉터리 진단과 엉뚱한 처방 때문으로 판단된다.

경실련은 87년 민주화 이후 89년에 생긴 시민단체이다. 경실련은 지난 30년 우리 사회의 불평등과 격차의 심화 원인을 부동산투기로 인해 발생하는 불로소득 때문이고, 특히 최근에 발생한 아파트값 폭등의 원인은 정부가 투기를 조장했고, ‘투기꾼에 꽃길을 열어주었기 때문’임을 밝혔다.

경실련은 오늘(7.21) 민주화 이후 지난 30년 동안 정권별로 서울 아파트 값 상승 원인을 분석했다. 군 출신 노태우 정권을 제외하고, 1993년 김영삼 정부에서 2020년 현재까지 28년 동안 서울 소재 34개 대규모 아파트 단지 8만 가구의 시세 변화를 분석했다. 시세 자료는 KB부동산, 네이버 부동산, 다음 부동산 시세 자료 등을 활용했다. 조사대상은 강남(강남, 서초, 송파, 강동) 18개, 비강남권 16개 등 총 34개 단지이다.

함께 잘 사는 나라? 서울에 내 집이라도 한 채 가진 '특별시민'들만 함께 잘 사는 나라가 되어가는 건 아닐까. (사진 제공: 청와대)

함께 잘 사는 나라? 서울에 ‘똑똑한 한 채’라도 가진 ‘특별시민’들만 잘 사는 나라는 아니고요? (사진 제공: 청와대)

1. 역대 정권별 서울아파트(25평 기준) 가격 변화 

상승률 1위 노무현 정부 94%, 상승액 1위 문재인 정부 3년 4.5억(53%)

경실련은 93년 1월 김영삼 정부부터 지난 28년간 정권별 서울아파트값의 평당(3.3㎡) 시세를 기초로 25평 기준 아파트 1채 가격 변화를 조사했다. 강남권과 비강남권으로 시세를 조사하여 분석해 보았다.

경실련

  • 김영삼 5년: 평균 26% 상승. 강남은 33%(0.6억), 비강남은 12%(0.2억) 상승.
  • 김대중 5년: 평균 73% 상승. 강남은 98%(2.4억), 비강남은 30%(0.6억)상승.
  • 노무현 5년: 평균 94% 상승(상승률 역대 최고). 강남 최초로 10억 대 돌파(4.8억→10억). 
  • 이명박 5년: 평균 가격 하락.
  • 박근혜 4년: 평균 27% 상승. 강남 33%, 비강남 17% 상승.
  • 문재인 3년: 평균 53% 상승(평당 0.5억 돌파, 4.5억 상승). 강남은 6억 상승(11억→17억), 비강남은 3억 상승(5억→8억). 아파트값 상승액 역대 최고.

역대 정권 중 문재인 정부와 노무현 정부에서 상승액은 8.2억으로 전체 상승액의 74%를 차지했다.

서울아파트 경실련

2. 강남 vs. 비강남 가격 차이

25평 기준 900만 원(‘93) → 9.2억(’20) 100배 격차 발생 

3년 강남과 비강남 차이는 평당 강남 739만 원, 비강남 702만 원으로 시세 차이가 거의 없었다. 김영삼 정부 출범 초엔 평당 37만 원에 25평 아파트의 경우 1채에 9백만 원 차이였다. 노태우 정부에서는 비강남인 강북지역 아파트값이 강남보다 더 높았다.

그러나 98년 외환위기를 거치고, 2000년 분양가상한제 폐지되면서 강남아파트값은 상승했다. 99년 타워팰리스 분양가는 평당 900만 원이었으나 미분양이 70%였다. 노무현 정부 출범 이후 강남 5층 저층 아파트 재건축이 허가되고, 분양가상한제 폐지와 분양원가공개 번복 등 공기업과 토건세력이 경쟁하듯 분양가를 높이면서 강남권을 중심으로 아파트값이 치솟았다.

강남/비강남의 격차는 28년간 100배로 치솟았다.

강남/비강남의 격차는 28년간 100배로 치솟았다.

좀 더 자세히 읽기

조사결과 노무현 정부에서 강남과 비강남의 평당 시세 격차는 정권 초기 931만 원에서 정권 말 2,150만 원으로 벌어졌다. 비강남은 정권초 평당 1,020만 원에서 정권말 1,919만 원으로 899만 원(88%) 상승했고, 강남은 1,951만 원에서 4,069만으로 108% 2,117만 원 상승했다. 25평 한 채당 가격은 출범 초 비강남은 가구당 2.5억에서 4.8억으로 2.3억(88%) 상승했고, 강남은 4.9억에서 10.2억으로 5.3억(108%) 올랐다.

이명박 정부는 분양가상한제와 분양원가공개 전면시행, SH공사는 후분양제와 장기전세, 그리고 LH공사는 토지임대 건물만 분양(일명 반값아파트)했다. 2010년 말 강남과 서초에 평당 970만 원에 공공이 분양했다. 장지와 발산 공개된 분양원가는 건축비 300만 원에 토지비 강남 450만 원 비강남 300만 원으로 25평 기준 강남은 2.5억에 비강남은 2억에 분양했다. 2009년에는 당시 여당의 182명 당론 발의로 토지임대 건물분양 특별법이 만들어졌다. 2011년에 토지임대 건물분양 방식으로 강남과 서초에 25평 기준 1.5억에 분양했다.

결국, 노무현 정부에서 경기지역 분양가 1,600만 원 30평 5억에 분양을 받은 아파트 2억대로 하락했다. 수도권의 미분양이 150만호를 넘겼고, 아파트 거래가 정상화 되고, 민간의 분양가격도 거품이 쏙 빠졌다. 결국 이명박 5년, 서울 평균 7.6억에서 6.6억으로 1억 하락했다. 또 강남은 10.1억에서 8.5억으로 1.6억 16%가 하락했다. 비강남은 4.8억에서 4.5억으로 0.3억 하락했다. 역대 정부에서 강남 아파트 하락 폭이 가장 컸다. 때문에 강남북 격차도 정권초 5.4억에서 정권말 4억원으로 6개 정권 중 유일하게 줄었다.

박근혜 정부 출범 초에는 이명박 정부와 같았다. 그러나 2014년 말 야당 국토위원장과 여당 간사 등이 합의 분양가상한제를 없앴다. 강남 재건축 3가지 특혜를 남발하는 등의 투기를 조장하는 정책으로 또 민간 분양가와 공공 분양가를 자극하면서 아파트값이 상승하기 시작했다. 이명박이 확보한 보금자리 건설용 공공택지는 300만호 중 30만호 공급하고, 민간에 헐값에 넘겨지거나, 민간 임대사업자에게 주택기금 등 지원 특혜와 공공택지를 모두 넘겨주기 시작했다. 결국, 박근혜 정부 4년, 서울아파트는 6.6억에서 8.4억으로 27% 올랐다. 강남은 8.5억에서 11.4억으로 2.9억 33% 상승했고, 비강남은 4.5억에서 5.3억으로 0.8억 17% 상승했다. 때문에 강남북 격차는 정권초 4억원에서 정권말 6.1억원으로 증가했다.

문재인 정부는 도시재생 뉴딜로 출범 초부터 아파트값을 폭등시켰다. 2017년 12월 임대업자에게 세금과 대출 특혜를 제공 이들이 주택 사재기에 나섰다. 개인에게는 집을 팔라고 해놓고, 투기세력을 양성한 것이다. 이들이 지난 3년 확보한 주택은 100만 채가 넘는다. 22회 대책에서 공기업 분양원가공개 분양가상한제 택지 부패행위 벌떼 입찰, 공공택지 민간공동참여 등 부패가 심각한 상태가 더 심해지고 있다.

또 10년 임대 임대업자 시세전환 부패 등 공공이 앞장서 부패를 유발하고 민간업체에 특혜를 남발하고 있다. 현재 시행되는 분양가상한제 분양원가 공개는 거짓이고, 지방정부와 중앙정부는 제 역할을 포기 한 상태다. 22번의 문재인 정부 부동산 대책의 특징은 개인에게 대출축소 또는 금지 등 온갖 규제를 남발하고, 세금폭격을 가하고 있다. 반면 정부가 재벌과 공기업 주택건설업자 투기꾼을 위해 존재하는 듯 특혜정책만 남발하고 있다. 또 정부가 온갖 개발계획을 남발하여 문재인 정부 3년 역대 정권 중 가장 서울아파트값이 폭등했고, 서울 전체가 폭등했다.

문재인 3년, 서울아파트값은 평균 4.5억 53%가 올랐다. 그리고 비강남권 아파트값은 출범 초기 5.3억에서 8억으로 2,8억 53% 올랐고, 강남권은 11.4억에서 17.3억으로 5.9억 52% 상승했다. 강남과 비강남의 격차는 정권 초 강남 11.4억 비강남 5.3억으로 6.1억 차이였다. 문재인 3년만에 강남 17.3억 비강남은 8억으로 9.2억의 차이가 발생했다. 김영삼 정부 때 강남과 비강남의 가구당 격차가 9백만 원이었던 것과 비교하면 100배 이상의 격차가 발생한 것이다.

3. 지난 28년 유주택자 vs. 무주택자 자산 격차 

(유주택자 대비) 전세는 18.5억, 월세는 거의 20억 격차 발생 

지난 28년 노동을 하지 않고 서울아파트만 소유하고 있는 것만으로도 막대한 불로소득을 취할 수 있다. 주택 소유 여부만으로도 자산의 격차는 엄청나게 벌어지게 된다. 28년 동안 유주택자와 무주택자의 자산 격차가 얼마나 벌어졌는지 확인해보고자 강남 25평 아파트값을 기준으로 격차 액을 계산했다. 유주택자의 경우 아파트값 상승액을 자산액으로, 무주택자는 전세와 월세로 구분하여 전세로 인한 이자 비용 및 월세 비용을 자산 격차 금액으로 계산했다.

유주택자 vs. 무주택자(전세/월세)의 격차

유주택자 vs. 무주택자(전세/월세)의 격차

김영삼 정부에서 강남에 25평 아파트를 보유한 유주택자의 경우 아파트값 상승으로 15.4억의 불로소득이 생겼다. 반면 무주택자 경우 전세 경우 3.1억의 이자 손실이 발생했고, 월세 경우 4.5억의 월세 부담을 해 왔다. 결국, 무주택자와 유주택자 격차는 전세 18.5억, 월세 20억의 자산 격차가 발생했다. 문재인 3년 동안 유주택자와 전세 경우 격차는 6.7억 월세는 6.8억의 격차가 발생한 것이다.

강남 아파트 한 채로 28년간 15억 불로소득…  

경실련이 KB 주택가격 동향 아파트 중위가격 변화를 분석했고 이어 서울 주요 아파트 시세를 일일이 분석한 결과 문재인 정부 동안 서울아파트값이 50% 이상 상승했음을 다시 한번 확인했다. 반면 국토부는 서울아파트값 상승률 14% 밖에 안된다고 주장한지 보름 만에 22번째 대책을 발표했다.

경실련은 국토부와 한국감정원에 직접 서울아파트값 14% 상승 근거가 되는 아파트명과 적용시세 등 근거를 밝혀줄 것을 요청했으나 모두 거절했다. 현실을 반영하지도 못하는 통계를 내세우는 것도 모자라 근거조차 밝히지 못한다면 정부 정책에 대한 불신은 더욱 커질 수밖에 없다.

문재인 정부는 (서울) 집값을 잡을 수 있을까? 많은 전문가들은 비관적이다.

문재인 정부는 (서울) 집값을 잡을 수 있을까? 많은 전문가들은 비관적이다.

문재인 대통령이 “부동산값 취임 이전 수준으로 낮추겠다”, “부동산 문제 반드시 해결한다”고 한 약속들이 실현되려면 더는 땜질식 정책을 중단하고 부동산시장 전반에 대한 근본적인 처방이 내려져야 한다. 경실련은 부동산 문제해결을 위한 근본적 대책을 제시하며 이를 하루속히 제도화할 것을 촉구한다.

재벌과 공기업 건설업자에 특혜를 유지하는 정책의 방향을 시민 중심으로 바꿔라. 투기세력을 동원 투기를 조장했던 자에 책임을 물어라. 세재 금융 공급과 임대 모든 시스템이 고장 난 상태에서 땜질식 대책으론 부작용만 커진다. 경실련은 2014년 이전의 정책으로 당장 되돌아갈 것을 권고한다.

  1. 공공과 민간아파트 모두 분양원가 인터넷 공개
  2. 선분양 아파트는 모두 분양가상한제 시행
  3. 신도시와 공공택지, 국공유지 등은 민간과 개인에게 판매 금지(토지는 공공 보유하고 평당500만 원대 건물분양 또는 건물임대로 공급)
  4. 시세의 40%대에 불과한 공시지가 2배로 상향 조정
  5. 임대사업자 세금 특혜 모두 없애고 특혜정책 추진했던 관료들 문책
  6. 임대사업자 대출을 전액 회수하고 이후 대출을 모두 금지
  7. 본인 비거주 주택 전세대출 회수
  8. 투기와 집값 상승 조장하는 개발 확대책 전면 재검토

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필자 소개

경실련
초대필자. 시민단체

시민의 뜻과 힘과 지혜를 합하여, 일한만큼 대접받고(경제정의), 약자가 보호받는 (사회정의) 정의로운 사회 건설을 위해 기여합니다. → 홈페이지

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