“전세 해체, 대출 규제, 고가 월세” 청년의 내집마련 언제쯤?

[슬로우 폴리시] “청년이 부모 도움 없이 자기 월급으로 내 집 마련하고 결혼 계획 세울 수 있을지 의문” 이재명 정부의 부동산 정책에 청년은 있는가? 국민의힘이 주최한 ‘청년 주거 정책 토론회’가 열렸다. (⌚8분)

“서울 동작, 영등포, 관악 등지에서 4평 원룸 월세 가격은 60만~70만 원 이상이다. 오피스텔은 100만 원이 넘는다. 관리비와 공과금까지 매달 80만 원 이상을 거주비로 지출해야 한다. 부모 도움을 받지 않고 자기 월급으로 생활하는 청년이 내 집 마련과 결혼 계획을 세울 수 있을지 의문이다.”
김기선(30대 공인중개사).

국민의힘이 2일 국회에서 ‘대한민국 청년 내 집 마련 가능한가’라는 이름으로 부동산 토론회를 열었다. 대출·거래 규제 및 세금 인상 등 부동산 수요 억제를 최우선으로 하는 이재명 정부 정책을 성토하는 목소리가 한데 모였다. 정부의 지나친 규제가 전세, 월세, 매매가 모두를 널 뛰게 만들었고, 그로 인해 청년의 부동산 시장 진입이 막혔다는 장탄식과 푸념이 이어졌다.

이게 왜 중요한가.

‘주거 사다리’ 역할을 했던 전세가 급작스럽게 소멸하면서 청년들이 원치 않게 고액 월세 시장으로 떠밀리고 있다. 공공 임대를 포함해 정부가 당장 공급할 수 있는 주택이 전무한 현실에 청년이 신음하고 있다.
부동산 민심 이반을 되돌리지 못하면 조기 레임덕에 직면할 수 있다. 이재명(대한민국 대통령)의 국정 수행 부정 평가가 서울에서 70%를 넘었다는 여론조사도 발표됐다.
국민의힘은 청년이 현 부동산 시장에 어떤 어려움을 겪고 있는지 자리를 만들었다.

“전세 해체, 대출 규제, 고가 월세.”

30대 박지건은 “그나마 자산을 굴려 나갈 수 있던 전세 시장이 붕괴하면서 청년들은 원치 않은 고액 월세 시장으로 강제로 떠밀리고 있다. 월급에서 치솟은 월세와 관리비를 빼고 나면 저축은커녕 생활조차 빡빡한 것이 오늘날 청년이 마주한 현실”이라고 했다.
박지건은 “충분한 공공임대 주택이나 양질의 주택 공급 등 아무런 대안도 마련해 두지 않은 채 전세는 나쁜 것이니 글로벌 트렌드에 맞춰 월세로 전환해야 한다고 청년들을 몰아가는 것은 또 다른 부담을 국민에게 전가하는 것과 다르지 않다”고 비판했다.

“청년에 불리한 대출 제도 개선해야.”

박지건은 이재명 정부에 네 가지를 요구했다.
첫째, 전세는 사금융이니 사라져야 한다는 식의 일방적 시장 개입을 멈춰야 한다.
둘째, 획일적인 DSR 규제^📌 등 청년에게 지나치게 불리한 대출 규제를 현실에 맞게 수정해야 한다.
셋째, 다주택자를 징벌하여 집값을 잡을 수 있다는 세금 규제 중심의 접근에서 벗어나야 한다. 규제가 강할수록 서울 핵심지와 외곽의 자산 격차는 더 벌어진다.
넷째, 청년이 실제 거주를 희망하는 직주 근접 지역과 도심 역세권을 중심으로 재건축과 재개발 규제를 완화하고 양질의 소형 아파트 공급을 확대해야 한다.

📌 DSR: 총부채원리금상환비율. Debt Service Ratio의 약자. 개인이 가진 모든 대출의 원금과 이자 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율. 한 사람이 매년 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 상환액이 그의 연 소득에서 차지하는 비율. 연 소득이 5000만 원이고 연간 대출 원리금 상환액이 2000만 원이면 DSR은 40%. 금융기관은 DSR 규제로 대출 한도를 정할 수 있다. 장년층보다 현 소득이 작은 청년층은 대출 한도가 낮을 수밖에 없다.

“주거가 안정돼야 도전도 가능.”

30대 임도형은 상경 후 셰어하우스에서 생활했다. 저렴하게 여러 명과 공유 공간에서 생활하면서 느낀 불편함은 어느덧 불안감으로 바뀌었다. “언제쯤 내가 남 눈치 보지 않고 편안하게 내 몸 하나 누일 전월세 집을 구할 수 있을까.”
이후 비교적 안정된 주거 공간을 확보하고 나서야 미래를 꿈꿀 여유가 생겼다. “사람은 주거가 안정돼야 다른 영역에서도 뭔가 더 도전적인 것을 시도해 볼 수 있다. 하루하루 버티는 삶이 아니라 더 잘 사는 방법, 더 즐겁게 사는 방법을 생각할 수 있다.”
임도형은 “정부가 부동산 시장에 절대 개입하면 안 된다고 보진 않는다. 투기 억제하고, 공공임대 공급하고, 주거 약자 지원하는 국가 차원의 역할은 반드시 필요하다”면서도 “여러 규제를 한꺼번에 강하게 적용해서 시장을 소위 잡는다는 그 방식이 실제 가격 안정에 도움이 되는지 좀 냉정하게 따져봤으면 좋겠다”고 했다.
임도형은 생애 최초 구입자와 신혼부부 대상으로 한 저금리 장기 대출의 한도 수준을 현실화할 필요가 있다고 지적했다.
“청년들이 ‘열심히 노력해서 모은 돈에 대출을 더하면, 나도 집을 살 수 있다’는 믿음을 갖고 사는 게 당연한 세상이 됐으면 좋겠다.”

“소셜 믹스 임대보다 소형 아파트 공급 필요.”

20대 박준환은 “세입자 보호를 목적으로 도입한 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제는 취지와 달리 시장에서 신규 임대료 상승 기대를 키우거나 관리비 조정과 같은 우회 현상을 낳았다. 시장 순리를 무시한 채 규제 비용 전가가 겹치면서 청년 주거 사다리가 더 약해졌다”고 진단했다.
박준환은 “임대 주택을 공급하는 민간 역할까지 일률적으로 부정하는 접근에서 벗어나야 한다. 거래세와 보유세를 합리적 수준으로 조정해 주택이 시장에서 자연스럽게 거래되고 임대차 물량이 안정적으로 공급될 수 있는 환경을 만들어야 한다”고 했다.
“단순히 임대 아파트를 민간 아파트 사이에 섞어 짓는 무늬만 소셜 믹스인 보여주기식 정책은 오히려 주변 아파트의 희소성을 높여 집값을 자극한다. 청년들이 실제 소유할 수 있는 소형 아파트나 비교적 질이 괜찮은 주택 공급이 파격적으로 이뤄져야 한다.”

공공분양 ‘뉴홈’ 입주예정자는 왜 한숨을?

뉴홈 비상대책위원회 소속 안진필은 일률적 규제 적용으로 큰 피해를 볼 뻔했다.
뉴홈은 윤석열 정부에서 도입된 공공분양주택이다. 뉴홈 사전 청약자들은 본 청약 과정에서 정부가 당초 약속했던 대출 조건이 달라질 가능성에 반발해 왔다.
2022년 청약 당시 고정금리 모기지(연 1.9~3%, 5억 원, 40년 만기)로 안내됐던 조건이, LTV^📌 80%·5억 원 한도만 그대로 유지된 채 디딤돌 대출(최고 연 4.5%, 일정 기간 후 변동 전환, 최장 30년)로 일방적으로 바뀌었기 때문이다. 바뀐 조건 탓에 잔금 마련이 막혀 계약을 포기할 위기에 처했으나 야당 등의 반발로 정부가 4년 전 대출 조건으로 복구키로 해 한숨을 돌릴 수 있었다.

안진필은 “LTV, DSR, 토지거래허가제, 방 공제^📌 등의 일률적 적용은 청년에게 화마로 다가올 수 있다”며 “법제화한 많은 규제를 뚫고 자금 계획을 세워도 끝이 없다. 정책 기금 대출로 앞선 규제들을 넘어선다고 해도 입주 예정자들에게 방 공제는 큰 문턱으로 다가온다”고 했다. 현재 뉴홈 예비 입주자들에게 반 공제로 대출을 제한하는 금액은 4800만 원 수준이다.
은행으로선 수분양자들이 임차인을 들일 것을 염두에 둔 것인데, 안진필은 전매 제한, 실거주 의무, 환매 차익 공유, 임대 거주 후 분양 등 뉴홈 입주 조건은 “실거주할 목적이 아니면 받아들이기 힘든 조건”이라며 “일률적 규제가 아닌 핀셋형 규제가 필요하다”고 했다.

📌 LTV(Loan to Value): 주택 담보 대출 비율. 대출을 받을 때 담보가 되는 주택 가치에 대한 대출금의 비율. 쉽게 말해 주택 가격의 몇 퍼센트까지 담보 대출을 받을 수 있는지 나타내는 지표다.

📌 방 공제: 방 공제는 은행이 주택 담보 대출을 실행할 때, 주택임대차보호법상 보호받는 최우선변제금(소액 임차 보증금)을 미리 떼고 대출해 주는 제도다.

“관치금융, 대출 원칙 뒤집고 있다.”

오문성(한국조세정책학회 이사장)은 정부가 1주택자 규제를 강화하는 것이 불러올 부작용을 우려했다. 1세대 1주택인 경우 육아, 취업, 돌봄 등 문제로 비거주 기간이 자연스럽게 발생할 수 있다는 것이다.
오문성은 은행 대출을 인위적으로 규제하고 있는 정부를 비판했다. “대출 문제는 나와 금융기관의 관계다. 이 사이에 정부가 무리하게 개입하는 건 관치 금융이다. 현재는 집값이 비쌀수록 대출 규모가 작다. 담보물 가치가 크면 많이 빌려주는 게 금융의 원칙이다. 정부가 이를 거꾸로 가게 만들었다. 은행들이 말도 안 되는 정부의 요구 사항을 다 받아들이기 때문에 빚어진 문제다.”
오문성은 “기본적으로 주택 정책은 부동산 시장을 누르기보다 잘 흘러가게 만드는 게 목표여야 한다. 너무 급하게 오르면 조정할 수 있지만 기본적 원칙은 시장 충격을 최대한 줄이는 것이다. 지금 정부는 하나하나 다 건드리면서 시장에 계속 충격을 주고 있다”고 꼬집었다.

재개발 빌라와 연계한 청년 주거 정책.

정현석(서강대 부동산학과 겸임교수)은 ‘정비사업 연계형 아파트 분양전환 임대’를 대안으로 제시했다.
“재개발이 진행되는 동안 청년이 임차인으로 들어가 살면서 임차보증금을 조금씩 지분(소유권)으로 바꿔가다가 새 아파트를 조합원 자격으로 분양받게 하자”는 구상이다.
정부와 공공이 재개발 사업의 초기 단계인 ‘구역 지정’ 단계에서 노후 빌라를 미리 사들인다. 이 빌라를 청년에게 주변보다 저렴하게 임대로 제공한다. 청년들은 전세 보증금을 내고 입주해 살기 시작한다.
몇 년 뒤 재개발 조합이 정식으로 설립되면, 보증금은 주택 지분을 매입한 비용으로 간주한다. 이를테면, 5억짜리 집에 보증금이 2억이라면, 집의 40%를 보유하게 되는 것이다. 재개발이 끝나 새 아파트가 지어질 때까지 보통 5~8년 걸리는데, 그 사이 청년은 돈을 더 모아 남은 지분(60%)을 조금씩 사들여 지분율을 높일 수 있다.
새 아파트가 완공되면, 지분을 매입해온 청년은 일반 분양 가격보다 훨씬 저렴한 원가 수준의 조합원 분양가로 내 집을 취득할 기회를 얻는다.
만약 남은 아파트 값을 치르기가 경제적으로 버겁다면, 해당 재개발 단지에 지어지는 의무 임대 주택에 우선 입주할 권리를 갖는다. 이 과정에 이사를 하게 될 경우 그동안 투자한 빌라 지분을 공공에 다시 팔아 현금을 챙기고 빠져나오면 된다.
정현석은 “현재 서울 정비 사업지 내에 공공이 약 2300호의 빌라를 갖고 있다. 이곳부터 시범 사업을 해보자”라며 “다만 조합원 지위 자격 및 분양 자격 문제로 도시정비법 일부는 개정해야 한다”고 했다.
한편, 서울시는 2030년까지 맞춤형 청년주택 총 7만 4000호를 공급하고, 25만 명의 청년을 대상으로 주거비를 지원하겠다는 입장이다. 호종원(서울시청년주거정책팀장)은 “청년 주거과를 신설하여 청년과 소통을 늘려나가고 있다. 계층 이동 사다리를 복원하고 청년 주거 사다리를 더 촘촘히 만들 것”이라고 했다.

거세지는 부동산 공세, 조국도 합류했다.

정치권의 공세도 거칠어지고 있다.
장동혁(국민의힘 대표)은 “‘대한민국 청년 내 집 마련 가능한가’라는 질문에 이재명 정권은 ‘꿈도 꾸지 말라’는 대답을 내놓고 있다”며 “청년 가구의 주택 보유율은 27.7%로 통계 개편 후 최저치다. 그 힘들었던 문재인 정권 때보다도 떨어졌다. 집을 사기는커녕 전세조차 구하기 힘들다”고 주장했다.
장동혁은 “이 정권은 청년의 노동권, 재산권, 주거권에 이르기까지 청년 주권을 모조리 수탈하고 있다. 이재명 정권의 청년 주거 정책의 핵심은 공공 임대 주택 공급”이라며 “이 정권의 장관과 청와대 고위 공직자, 민주당 국회의원 가운데 자녀들이 빌라나 공공 임대에 사는 사람은 없을 것이다. 그러니까 폐버스를 청년 주택 아이디어라고 내놓고 고시원에 욕조를 놓겠다고 하는 것”이라고 목소리를 높였다.

토론회를 주관한 김장겸(국민의힘 의원)은 “노무현, 문재인, 이재명 대통령으로 이어지는 민주당 정부의 부동산 정책에 큰 책임이 있다”며 “이들은 부동산 정책에 이념을 끌어들였다”고 비판했다. 문재인 정부 부동산 정책 밑그림을 그린 김수현(전 청와대 정책실장)이 저서에 “자기 집이 있으면 보수적, 없으면 진보적 투표 성향을 보인다”고 썼는데, 이를 근거로 민주당이 재개발·재건축에 미온적이라는 주장이다.
범여권의 한 축으로 분류됐던 조국혁신당도 이재명 정부 부동산 정책을 비판하고 나섰다. 조국(조국혁신당 혁신정책연구원장)은 정부가 비거주 1주택자 종합부동산세 기본 공제를 9억 원으로 낮추려던 계획을 철회하자 “민주당과 정부가 지킨 것은 상위 1%의 이익”이라며 공세를 높였다.